09年上半年写字楼市场秋风瑟瑟，行情一直走跌。空置率高居不下，有效租金持续下滑，新写字楼项目频频入市，吸纳量逐渐萎缩等等问题严重困扰着写字楼市场的正常运转。作为和经济形势关系最密切的办公物业，在整体经济调整的背景下，写字楼行业面临着怎样的市场变化？下半年市场会向何处去？但这这些问题我们拜访了DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲女士，希望在市场最为迷茫的时刻为您的置业办公会提供一些借鉴！

DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲女士

    “一栋大厦如果租赁的客户档次相差很大，层次参差不齐，这在很大程度上会影响到整栋大厦的品质。如果大厦的软件跟不上，即使有再好的硬件设施也很难租到优质大客户。”

                                                                 ——吴佩玲女士

    写字楼正在经历严峻调整期

    09年上半年已经过去，纵观第一、第二，两个季度的写字楼市场发展我们可以看到两个明显特征：首先，市场表现疲软，空置率不断上升，持续的放量使市场供求状况更加失衡；其次，开发商竭尽全力调整租赁政策，以更大的优惠面向市场来争取优质客户，竞争更加激烈。

    自08年第四季度，金融危机爆发以后，写字楼市场就开始往下走的趋势。一些跨国公司开始削减开支，对公司的扩充步伐采取谨慎态度。这些经济行为在很大程度上影响了写字楼市场的正常运转。从吸纳量来看北京市场第一季度的吸纳量是﹣6000㎡，是一个负值，这样的吸纳量是很少见的，从第一季度的吸纳量来看，北京写字楼市场形势是非常严峻的。到第二季度，北京写字楼市场整体吸纳量有所上涨，吸纳量达到了13000㎡，这个数字是经过了开发商在第一季度调整租赁政策以后取得的成果。据了解，在第一季度，开发商看到了市场的严峻形势纷纷降低租金，提高物业服务，延长免租期与装修期和降低租户筛选标准，这些措施在很大程度上刺激到租赁者的租赁“欲望”，所以第二季度在第一季度调整的基础上取得了很好的租赁业绩。

    在调整的过程中多数开发商开始从提升自身品质入手对自己持有物业进行逐步完善，从内部下功夫，用品质来吸引优质租户。

    政府介入写字楼市场影响不大

    政府介入写字楼租赁市场，的确存在一些实实在在的好处，可以让租户看到一些方方面面的优惠政策。但是根据笔者对市场的走访，大多数的写字楼资深人士认为政府的这种行为在今年下半年对市场影响不会太大。原因有三点：

    首先：从企业内部讲，任何一个大型企业都会有严格的扩张计划。09年的扩张计划以及财政支出计划已经在08年年底制定完毕，09年会按照既定的计划严格执行。如果一个企业有扩充或者改善办公环境的计划，而且这个计划已经做进了09年企业年度计划中，这个计划迟早会实施，只是一个时间问题，而政府介入写字楼市场并提供一系列的优惠政策，对这些企业的计划会起到一个促进推动作用。如果一个企业在08年制定第二年年度计划时没有将扩充办公面积等等做进去，那么即使政府出台多么优惠的政策，对这些企业基本是没有作用的。

    第二：区与区之间企业的搬迁是很难的，这些在税务上卡得是非常严格的。很多公司是不会跨区搬家的，因为据了解跨区搬迁的公司必须要从新审核往上三年的财税状况。虽然这些公司都是遵纪守法经营，但是大多公司都会害怕税务部门从新审核，因为从新审核会出现一些问题，这样就会把既有的经营模式打乱，使得公司在短时间内无法经营。

    第三：写字楼租赁是以写字楼自身品质为基础的，如果大厦的品质不行，即使有再好的硬件设施再好的优惠政策也很难打动客户。

    写字楼投资客入市须谨慎

    北京市场上写字楼销售价格大幅度上涨，有的区域写字楼与住宅出现了价格倒挂现象，那么现在这个市场行情到底能不能称之为一个写字楼投资的好时期呢？

    投资客投资写字楼无非有两种情况，第一是办公自用，第二是出租以求投资回报。办公自用无可厚非，我们这里就不多阐述。单纯的写字楼投资求的租金回报这种客户现在入市一定要谨慎。

    首先：当前写字楼市场预期不是很明朗，虽然各大机构以及专家都在说明年上半年大陆写字楼会率先回暖，但这只是预测。当前写字楼市场本身很惨淡，投资回报率本身就很低，就这样的环境下一般的写字楼投资需要12—13年才能完全收回投资，一旦这中间再出现一些意料之外的情况，收回投资的时间还得延长。

    第二：写字楼投资要选好投资对象。有的写字楼在出售后就任由小业主自己往外出租自己的物业，小业主在向外出租的时候一般是不会考虑租户的品质，只有在价格上能谈拢就行，这样会使得写字楼内的企业参差不齐，品质高中低档次杂乱无章，物业管理非常困难，久而久之这栋大厦的整体品质就会下降，有效租金也会持续下跌，对于这是写字楼投资的顾客最不想看到的结果；有的写字楼在售出后再交给大型的物业公司统一管理，由物业公司从租金中抽取一定佣金，这些物业管理公司都是非常有经验，他们会随着大厦的自身品质调整筛选租户，尽量保证整栋大厦的整体品质，物业管理到位，大厦的品质就会延续下去，租金回报就会有所保证。