从香港资本市场获得最新消息：此前一日在港交所接受上市聆讯的内地商业地产综合运营商宝龙集团(简称“宝龙地产”)已经顺利“过会”，将于9月底至10月初举行路演及挂牌上市，拟募资规模5亿美元(约39亿港元)，保荐人是高盛、工银国际和麦格理。

    这是自去年4月宝龙地产暂缓上市以来第二次通过聆讯。

    另有消息称，宝龙地产目前正与部分企业和富豪就基础投资者进行磋商。

    由于宝龙集团创办人、全国政协委员许健康先生在港澳华侨界的影响力，目前已有不少港澳知名人士表露出对其股票的认购意向。而内地某知名地产商也对宝龙集团的商业模式以及股票收益预期给予积极评价。

    香港某投行人士表示，目前香港资本市场对这只内地准新股的看法“整体上是正面的”，“投资者很看好它的Business Model(商业模式,简称BM)”。可以作为参照的是港股中表现活跃的商业股“茂业”。

    但该投行人士认为，宝龙招股过程中不确定的因素在于“定价”。“在目前的点位上进入资本市场，估值很可能会被认定为偏高。”因而“宝龙股”的最终定价，将决定投资者的认可程度。

    宝龙模式

    宝龙集团从2003年开始专注于内地商业地产开发，目前已经在全国14个发展中城市建有17个宝龙城市广场项目。其中，福州、青岛和郑州项目已成功营业。

    作为近年来新兴的内地商业地产“黑马”，宝龙以独特的商业地产开发模式著称。其核心理念是关注中国内地众多的新兴、成长型二三线城市，在这些城市的核心地段开发综合商业——宝龙城市广场。宝龙目前所布局的城市，如福州、青岛、郑州、洛阳、无锡、苏州、常州和泰安等，均是遵循这一标准。这些城市在区域经济带上相对活跃，但与京沪深穗等一线城市商业相对饱和的状况所不同，这些发展中城市的“中心商业”仍有发展、提升空间，且地价成本相对低廉，投资增值潜力巨大。

    就在通过上市聆讯的前两日，借厦门举办第十三届中国国际投资贸易洽谈会之机，宝龙集团再度出手，与上海浦东区、合肥包河区以及青岛即墨等7个地方政府代表签署了投资意向协议，计划在这些地区兴建新一代宝龙城市广场综合商业。期间，宝龙还与世纪联华、麦当劳、苏宁等100余个品牌商家签约，这意味着新一代宝龙城市广场在未开工前便已先实现大部分面积的招商。

    宝龙集团总裁许健康此前曾表示，宝龙将为其投资的城市带去“每年1亿元以上的税收，6000名以上的就业岗位，以及2亿美元以上的外资投资额”。这被业界解读为宝龙获取优质土地资源及地方政府支持的关键。

    定价悬疑

    国泰君安中资地产行业研究员姚峣认为，宝龙地产商业模式的主要优势在于分享二三线城市商业成长的机会，“理念不错”。这些城市目前正处在城市化加速期，中心商业发展很快，政府也愿意配合投资者，在土地成本及配套服务上更多让步。因此姚峣预测，有眼光的投资者会非常认可这只新股。

    对比中国几家商业地产巨头，姚峣认为，宝龙的模式格外独特：世茂集团也做二线城市商业地产开发，但更多是关注沿海城市；万达集团也做广场商业连锁经营，但更倾向于投资一二线中心城市的中心商业。与这两个伙伴及对手相比，宝龙城市广场模式具有地价成本更低、资金占用更少的投资开发优势，不足则在于可能会因为城市化进程的节奏问题，使物业增值短期内表现“温和”。

    因此，与上述香港投行人士意见相似，姚峣也表示，宝龙股票认购“唯一值得担忧的干扰，是定价问题”。

    香港股市一向注重持续收益概念，宝龙地产主推的“二三线城市核心商业地产”模式，虽然因具备较大的成长空间而迎合了一部分长线投资者的心理，但能否同样也打动短线投资者，这就要看最终怎么定价。

    姚峣认为，一个可以对“宝龙股”看多的理由是，目前关于住宅地产的下一步走势又出现了“拐点”争论，不确定性增加，商业地产则因调整期还未出现而更受投资界偏爱。“尤其是近来香港的写字楼租金又在上涨，这将进一步促动投资者对商业地产股票的增值预期”。

    记者欲就通过上市聆讯的消息向宝龙集团证实，公司有关人士则以“尚在静默期”为由婉拒了采访。