在“史上最严厉的调控”阻击下，住宅市场成交量遭遇“滑铁卢”，成交一度跌至冰点，大量资金相继撤离;但不在调控之列的商业地产经历世界金融海啸后，却强力反弹，一改“商住倒挂”的怪象，成为资金追捧的香饽饽，并迎来了一场商业地产“盛宴”。

　　此外，在9月初，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》(以下简称“两个办法”),允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，昭示着保险资金投资楼市正式起航。那么，在上述“双重背景”下，商业地产未来发展趋势如何?为此，记者独家专访了DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧。

　　大量资金涌入 风险犹存

　　记者：目前，在业界，很多人士认为，商办物业已迎来春天，那么，这个“盛宴”是金融危机之后的普遍回暖，还是投资客的资金大量涌入写字楼所致?

　　何衍钧：现象是因金融危机时政府干预市场的后遗症，资金涌入市场是因资金过多而没有出路，并非回暖。投资者该分段入市，以保障市场动荡风险。

　　记者：一个有意思的现象是，今年来，在调控的阻击下，包括长期专注于住宅领域的万科，也开始谋划投资商业地产;还有保利在拿地时，更多地倾向于商业地块。那么，房企大鳄们加大对商业地产的投入都是出于哪些因素?

　　何衍钧：过去政府出台的各项调控政策基本上都是针对住宅市场，而今年四月份中央出台的调控政策更是空前的猛烈，这让开发商开始意识到住宅市场的风险，同时，中国的房地产开发进行了十几年，在完成了原始资本积累的情况下，一些大的开发企业开始思考自身的长久发展，而投资商业地产能够为公司带来长期稳定的收益，也符合这些公司的长远发展规划。房地产开发公司开始向商业地产转型说明了我们的开发公司正在走向成熟。

　　记者：写字楼和商业地产的热销，是因为住宅受调控影响，限制投资后，大部分资金金蝉脱壳，相继涌入写字楼和商业地产，对此，您有何看法?

　　何衍钧：资金进入写字楼当然有部分原因是调控住宅市场引起，资金需找出路，但这不是全部。以现在国际经济情况，中国还在迅速增长，以上海，北京为资金还充裕，不少资金还在等待入市。基于上海价格比北京高，投资者觉得北京潜力较大，长线回报率可观。

　　记者：有人认为，北京的商办物业的价格将在年内有很大的提升。对此，您有何看法?

　　何衍钧：据我们统计，截止到今年第三季度，北京的写字楼市场租金同比增长了9.53%，环比增长了3.36%，我们预计到今年年底，北京写字楼的整体租金还会有2%左右的涨幅。而购物中心市场一向较为稳定。今明两年会有近170万平米的项目入市，因此竞争将会比较激烈，购物中心面临比较严峻的招租压力，租金将会有小幅波动。

　　记者：目前，写字楼和商业地产为什么会成为投资的热点?庞大的资金涌入，会对行业造成什么影响?存在哪些风险?

　　何衍钧：资金的过度涌入只会让政府继续出台新策，以稳定市场。这就是投资者的风险。
 
    险资首选商业地产

　　记者：从统计数据来看，今年以来，商办物业的租售价可谓一路领涨，那么，导致租售价格上涨的因素有哪些?

　　何衍钧：租金的增长主要是因为需求导致的，以写字楼为例，截止到2010年二季度，整个北京甲级写字楼的吸纳量已经超过了2009年全年的吸纳，根据目前我们得到的三季度数据，第三季度写字楼的吸纳超过了三十万平方米，比二季度又有了大幅的提高，预计全年的吸纳有望同2008年持平。导致今年写字楼吸纳大幅提高的主要原因是经济的回暖，08、09年外资企业因金融危机冻结了财务，转租、续租的需求被遏制，但是实际上这些需求还是很大的，到了今年，随着全球经济形式的好转，外资企业财务纷纷解冻，过去两年积累的租赁需求开始释放，造成了较大的市场需求，而需求的增多必将导致租金的上扬。

　　记者：据了解，一些散户从住宅撤出后，开始投资商业地产，除此之外，还有哪些资金对商办物业兴趣浓厚?

　　何衍钧：目前北京几个热销的项目，如“高和投资”操作的“中莎广场”项目以及“SOHO中国”的“银河SOHO”都取得了非常好的销售业绩，“高和投资”的主要资金来源是山西煤老板，“银河SOHO”的买家也多是民间资金。目前民间的流动性很强，而这些资金没有合适的投资渠道，在严打住宅炒卖的政策下，商业地产就成了一个不错的选择。

　　此外，近期发布的险金投资不动产的细则也让资金雄厚的保险公司蓄势待发。据保监会的数据，截止到2009年，整个行业的资产总值超过了4万亿，以新颁布的细则的规定，未来会有超过4千亿人民币的资金进入到房地产，而商业地产会是他们的首选。

　　记者：从当前的宏观经济来看，商办物业是不是已经回暖了?在您看来，现在回暖到什么程度?

　　何衍钧：商业物业的回暖势头是比较明显的，从数据上来看，写字楼租金同比上升了近10%，空置率同比下降了6个百分点，吸纳大幅增加，这些都是回暖的重要特征，当然2009年是写字楼最低迷的时间，同2008年同季度相比，空置率略微上升(本季空置率为13.53%， 2008年Q3为11.27%)，而租金则非常接近(本季租金为160.65元/月/平方米,而2008年Q3为164.29元/月/平方米)，也就是说目前的写字楼市场同2007年的水平非常近似。本季度新入市的几个项目如国贸三期、银泰PICC、民生金融中心的租赁情况都比较好，照这个趋势发展，明年写字楼的租赁情况仍会是比较乐观的。

　　就购物中心市场而言，北京的消费市场一直呈现一个比较旺盛稳定的状态，社会消费品零售总额在过去五年里一直保持在15%左右的增长率。虽然今明两年有大量项目入市，但因项目分散在不同的区域，因此对这个个市场没有太大的影响，整体租金预计会有小幅下调，但是也在合理范围内。

　　记者：有人认为，目前商办物业处在一个比住宅市场向好的状况，但不能对商办物业市场过分乐观，对此您有何看法?

　　何衍钧：我认为这个问题不能这么评价，目前中国的城市化进程正在加快，现在整个中国的城市化水平还保持在46%左右的水平，我们国家的目标是要在十年的时间内将城市化率提高到60%，这就意味着每年会有两千万的人口从农村转移到城市，这些人需要住房，因此，在城市化进程中扮演重要角色的三、四线城市的住房市场会非常大。此外，随着中国国际化地位的提高，一线城市如北京、上海逐渐向国际化都市迈进，会吸引越来越多的来自其他国家的人到这些城市，同时，聚集了全国最优质资源的一线城市的刚性需求一向非常强劲，虽然在目前国家调控政策的影响下市场清淡，但是这些政策是通过抑制需求来实施的，因此一旦政策退出，这些市场必定会出现反弹。中国的住宅市场还会有一个非常长的繁荣期的。

　　就商业物业而言，整个中国的商业物业都还处于一个初级水平，这其中的主要原因有开发商急功近利的因素，毕竟开发住宅资金回笼快，操作简单，但是随着市场的逐步成熟，随着开发企业的逐步成熟，大家也看到了商业物业的前景，除了买卖的一次性收益，持续经营还将带来租金收益，资产价格升值和土地升值的双重利润，此外，经营好的品牌也会带来溢价收益。但是我们也应该看到，经营商业物业需要更多的资金投入，更专业的管理团队，更多的经验积累，这些都是考验开发商能否成功转型的关键。在没有足够的资金支持，没有强大的管理团队的配合的情况下就盲目的跟风进入商业物业市场意味着非常大的风险。