南山区海岸城商铺价格的飞涨，以及前海规划概念，令很多投资客对南山区的商铺倍加青睐。除了海岸城，南山区学府路的商铺由于租金高、收益稳、售价较低，吸引了中长线投资客的目光。

    租金高收益稳一铺难求

    学府路的商铺其实是社区商铺，但由于有众多大型商场，包括人人乐、国美、苏宁、家乐福的进驻，住宅密度高，令学府路成为南山区为数不多的商业旺区。

    据深圳美联物业南山商业区域经理赵先锋介绍，自西向东的学府路和多条道路交汇，东段从南海大道开始，西至月亮湾大道，是商业最繁华路段；其中，又以东边的南海大道至常兴路这一段商铺的人流量最大。

    记者在学府路上自西向东进行了采访。在学府路与前海路交汇处，新德家园楼下刚刚进驻了从附近港湾丽都搬过来的人人乐超市，旁边一家地产中介临街铺位售价10万元／平方米，中国银行的转角铺2007年交易时业主售7万元／平方米。新德家园对面是阳光棕榈园小区的商铺，普遍做餐饮生意，售价和租金要比新德家园低。总体而言，学府路这一段临街铺的均价在8万元至10万元／平方米。

    不过，在旁边社区一角落的商铺售价则会低许多，例如，桃李路上的绿海名都小区门口的商铺售价仅仅在3万多元／平方米。

    沿着学府路继续往东走，来到学府路中段，这一段路的商业氛围一般，商铺的门面也比较简陋，个别铺面正在翻新。前海路与学府路交界处的新楼盘东方银座公馆，住宅售价2．5万元／平方米，而商铺的价格传言开发商要卖15万元／平方米，但记者致电售楼处，工作人员表示商铺暂时不卖。据赵先锋介绍，从常兴路至前海路这段学府路，临街商铺售价较低，均价在6万元至7万元／平方米。

    沿着学府路经过常兴路一直往东，是人流量最大的路段，服饰、餐饮、花店、地产中介等各种业态一应俱全。其中，苏宁电器、国美电器以及人人乐也集中在短短的几十米距离内，临街商铺均价大约为10万元／平方米，其中又以福临苑楼下的商铺最贵，面积较小的铺位可高达20万元／平方米。

    据了解，学府路东段的商铺租金较高，平均在400元／平方米·月，租金回报率在4％左右。

    “学府路商业就有点像东门商业街的雏形，只是东门大多做批发，学府路主要是零售。这里的二手商铺在市场上的盘源很少，也特别好租，属于一铺难求。”赵先锋说。

    前海路以西是投资热点

    对于学府路商业的投资价值，赵先锋认为，学府路东段比较适合中长线型投资，因为租金较高，收益稳定，但不适合短线炒作，因为该路段已经比较成熟，商铺售价不会在短期内出现飙升。而学府路西段由于不够繁华，价格较低，临近未来前海中心规划区，有一定的概念，但至少要5至10年之后才能等到价格的明显上扬。

    资深投资客孙文告诉记者，现在前海路以西和月亮湾大道以东区域，是投资的热点。该区域的住宅价格，近期就被投资客炒作，投资客比例可达三成，受大规划的利好，近两个月来前海二手房价格普遍也有10％左右的上涨，是深圳上涨最为明显的片区。但是，商铺方面目前还未呈现热炒局面。未来地铁开通后，附近桃园路的升值潜力应该会更大。“总的来说，学府路的商铺价格适中，风险较小，不像海岸城的价格已经被炒高。”孙文说。

    中原地产商铺西区经理肖霄认为，学府路是南山的老商业街，铺位较抢手，尽管现在整个深圳西部的商业价格都在上升通道中，但学府路依然无法和海岸城的商业相比，后者的规模和定位都很高，因此，升值潜力会更大。

    前海规划带旺南山商铺

    记者了解到，前海片区在售的一手社区商铺，主要是南山港湾大道南侧的恒立心海湾花园，商铺面积分别为73、110、130平方米左右，价格为3．8万元至4．5万元／平方米。根据中原地产市场研究部分析，国务院针对前海片区的规划对南山的商业来说是一重大利好，尤其对处于前海的恒立心海湾花园、中海阳光玫瑰园，人气都比较旺盛，恒立心海湾花园8月开盘即销售了近半数，中海阳光玫瑰园已是接近尾盘销售。另外，德意名居尤其二期的销售情况也不错，带动了南山整体成交量的上升，令南山区成交量占全市的70％以上。

    价格方面，个别开发商也进行了调价。例如，位于前海的中海阳光玫瑰园8月进行了涨价，幅度在10％左右。

    中原地产分析主要有以下原因：新政出台一到两个月内，商业受整体市场影响，显得信心不足，开发商急于推盘，纷纷调低价格，回笼资金，而近两个月的住宅市场表现趋于好转，媒体、投资专家也不断宣扬商业地产的投资稳定性和回报率，导致商业地产的关注度上升，价格提升。