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2011年正是写字楼投资最好时机

  • 杭州写字楼网
  • 2011/1/29 13:31:22
导读:    2010年以来,写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。     异军突起     2011年1月下旬,卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。    谈起这笔投资,卓先

    2010年以来,写字楼市场入驻率、租金水平不断上涨的态势非常明显。一些投资者正在发现其中的投资机会。

    异军突起

    2011年1月下旬,卓先生购买的一套写字楼终于完成了过户手续。

    谈起这笔投资,卓先生很满意,在他看来,写字楼投资是一个一直被忽略的市场,它的收益并不低。

    “此前,住宅投资比写字楼强在于金融杠杆的差别。写字楼贷款最低五成,而住宅只有两成。政府宏观调控正在使住宅的信贷回归合理的关系中,住宅的涨幅会放缓,写字楼的价值是相对理性的,并且与住宅之间的价格差距正在慢慢缩小。”卓先生表示,目前写字楼价格普遍低于同地段住宅的价格,正是投资的机会。

    卓先生的这次投资,显然是精打细算后的结果。

    这位小业主在1997年买下了这套写字楼,当时售价以美元计价,约3000美元/平方米,折合成人民币也是2.5万元左右/平方米。当时,这位小业主挣了一些外汇,就用这些钱,买了这套写字楼,持有了十几年,一直用于出租,直到近来由于其公司的股权结构发生变化,才想将这套房屋出售变现。

    小业主将这套房卖给卓先生,作价2.5万元/平方米,略低于市场价,总价455万元。由于购买写字楼首付不低于五成,贷款利率为基准利率1.1倍,贷款期限不超过10年。卓先生首付了255万,按揭贷款200万,期限10年。

    卓先生算了这样一笔账,200万的贷款,每个月需还款2.3万元,目前该写字楼的租金为7元/平方米/天,租金收入为3.8万元/月。靠租金收入足以偿还银行贷款,还有富余。每年的租金收益率达到10.22%。

    仅仅依靠租金收益实现每年10.22%的收益率,这是一个很好的成绩。相比而言,住宅价格的高挂,使得住宅租金回报率一直处于较低水平。据数据显示,2010年初,北京、天津、上海等城市,住宅租金的年投资回报率只有2.3%—2.5%。住宅的投资回报,主要体现在房价上涨上。

   10.22%的租金回报率,并不是卓先生最为看重的。他还有一个重要的预期,那就是写字楼价格的上涨。

    “我打算持有三年,三年后再出售。”卓先生说,预计三年后,这套写字楼的售价能够达到4万元/平方米左右。

    假设三年后以4万元/平方米价格售出,卓先生又根据目前条件下这套写字楼房产每个月现金的流入、流出,进行了一个详细的计算,包括前期购入成本255万元的首付、20万元的税款和中介费,三年间需要归还的银行贷款和得到的租金收入等,最后计算得出一个财务指标即内部收益率,为29.72%,接近30%。

    “从财务的角度,这意味着预期每年投入100块钱的成本,能得到约30块钱的回报。”卓先生说。

    当然,这是在一个理想前提下的预期,并没有考虑利率的调整、空置率、税收以及房价最终的变化,不过已经大体反映了这套写字楼的投资回报情况。

    21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示,有投资价值的写字楼,租金回报率应在6%以上。上述卓先生购买的写字楼,明显超过这一数据。

    而卓先生对这套写字楼未来三年价格的上涨,也并不只是一种一厢情愿的想象。另一位写字楼投资者的故事,也许能够更好地说明写字楼价格正在发生的变化。

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