转型瓶颈

    在商业地产一片热火朝天之时，也不乏有不同的声音。大连万达集团董事长王健林认为，商业地产的发展取决于整个地产行业的趋势，是“一荣俱荣、一损俱损”的关系，如果整个行业出现下行的趋势，预期发生变化，投资收缩，商业地产也不会一枝独秀。

    中国房地产研究会副会长顾云昌更是告诫开发商，要慎入商业地产领域。“现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争非常激烈的市场”。

    事实上，现在向商业地产转型的千军万马，的确都面临几个绕不开的难题和挑战。

    首先是定位问题。是商业运营为主，以获得长期稳定的现金流为目的，还是以地产开发为主，商业为地产服务，以“更好卖房子”为目的？记者在采访中发现，似乎多数的企业仍没有明确的定位。

    “很多公司进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九都不能成功。”王健林表示。

    如果仍然以“拿地―开发―售出”的方式运作商业地产，从某种意义上讲，这也并不是企业的转型。而转型的意义在于，通过商业地产可以获得长期稳定的现金流，还能获得资产升值的好处，这才能使商业地产成为企业未来业务的支柱。

    这样的话，商业地产的运作就成为另外一个游戏，不仅要建，建成之后还要花很大的功夫去运营管理。王健林也一再地提醒业界，商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。

    这也引出了另一个难题，商业地产的运营管理。现在的局面是商业地产项目多，而商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商告诉记者，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修，才能进驻。

    再者，则是资金的难题。从生意的角度来看，做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同，这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。从目前来看，由于没有下游资本市场的支持，国内绝大多数商业地产在变现这一环节都出现了断裂，而开发商都是高杠杆经营，一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况，就会对整个公司的现金流构成压力。

    顾云昌也提醒，现在整个房地产的融资环境都越来越紧张，如果在资金方面存在问题，很容易给商业地产项目及公司带来很大的风险。

    此外，现在所有的商业地产项目都不得不面对来自另一个强大对手――互联网电子商务的考验。相关数据显示，2010年中国的网络零售交易额已经达到了5000亿元左右。据阿里巴巴集团副总裁梁晓春预计，2011年这一数字将在7000亿元~8000亿元之间，2012年网络交易额会轻松超过1万亿。至2015年，中国的网络交易额将轻松超过2万亿元，将占消费品零售总额的7%。

    “所以说，网络的零售空间还是非常大的，而在整个电子商务里面网络零售只占10%到20%。”梁晓春表示，网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。

    中国房产信息集团研究中心的一份研究报告则称，商业地产看起来很诱人，但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。对于地产企业而言，商业地产仍需理性选择，慎重进入。