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写字楼现状调查:供不应求租金不断上涨

  • 杭州写字楼网
  • 2013/3/18 13:47:53
导读:  近日,因房地产新政引发的地产投资话题受到多方的关注。一方面是各界热议新“国五条”背景下住宅投资该何去何从,另一方面是商业地产的资金流向。   写字楼供不应求租金不断上涨   “最近一段

  近日,因房地产新政引发的地产投资话题受到多方的关注。一方面是各界热议新“国五条”背景下住宅投资该何去何从,另一方面是商业地产的资金流向。

  写字楼供不应求租金不断上涨

  “最近一段时间,我们忙多了,来自全国各地的投资者,以及许多老客户都在打听写字楼产品,仅上个周末,我们就接待了100多组客户。与商铺相比,前来咨询写字楼的客户越来越多。”青秀万达广场置业顾问告诉记者。

    在南宁其他写字楼项目了解到,投资者对写字楼的关注度比年前高,且有成交量,投资者看重投资物业的地段价值和自身品质。

  据克而瑞广西片区数据显示,2011年,南宁市办公楼供应面积为11.3万平方米,成交面积为8.6万平方米,而2012年供应量仅为6.2万平方米,成交面积为7.2万平方米,无论是供应量还是成交面积,均有所下降,说明南宁写字楼去年整体供应不足,但需求旺盛。今年1月份,南宁市仅供应了2.6万平方米,2月份则零供应,可以说,当前写字楼产品数量整体较少。

  近年写字楼新品供应量少,已经交付使用的情况又如何?记者从写字楼云集的金湖广场一些二手房中介了解到,该片区的写字楼租金主力区间为60—120元/平方米·月,比去年增长了5—10元。其中,5年前南宁地王国际商会中心的租金只有50元/平方米,而现在是120—150元/平方米·月。高端写字楼产品的稀缺,使得埌东写字楼租金不断上涨,出租率也达到90%以上。

  据辉煌置业水晶城分行的资深营业经理周至旭介绍,每年年后是写字楼租赁高峰期,现在来咨询写字楼的客户比咨询住宅和商铺的要多。“越来越多的企业都在南宁寻找良好的办公环境,比如开设分公司等。现在每个月都有20—30组客户来找写字楼,根本供不应求。只要环境条件合适,客户很少在租金上过多考虑”。

  写字楼回报率在7%-8%最合投资者“心水”

  写字楼新货市场的缺货量,以及写字楼二手买卖和租赁市场的火爆,说明了一点:当年投资写字楼的回报率相当可观。一些业内人士分析认为,从年回报率来看,南宁目前已经投入使用的中高端写字楼在2007年之前回报率大约是4%,从2009年开始已达到7%-10%。周至旭表示,一般投资回报率在7%-8%的写字楼,客户比较满意。

  “地段是写字楼的命脉。”对于好的写字楼,来自温州的投资客陈先生的观点斩钉截铁。他表示,就拿金湖广场、航洋国际城一带来说,现在的转售价普遍比埌西一带高,差价甚至高达2000元/平方米。究其原因,关键是这里的地段好,写字楼就有身价。所谓的地段好,即处于或靠近行政中心或者城市CBD,这样的写字楼升值快,投资回报率也高。

  更值得一提的是,在任何时候,房产的增值主要来源于土地的增值,城市主中心区域地段土地的稀缺性,注定了写字楼的后期价值,将为写字楼带来不可复制的价值基础。例如即将推出的青秀万达广场国际5A甲级写字楼集群,南连埌东CBD,东接凤岭,西连兴宁老城区,北通快环。建成后这里将形成城市新的商业中心,所以受到众人关注。

  好的写字楼稀缺投资先学会“识货”

  尽管目前市场上二手写字楼的价格增长了19%,但眼下,如何能投到一间好的写字楼,成为不少投资者关注的焦点。“目前南宁优质写字楼屈指可数,其中纯写字楼的需求很大,因为市面上真的太少见了。”某项目的置业顾问郭某这样形容南宁写字楼市场的现状。

  有6年写字楼投资经验的王先生对写字楼的品质感触最深。他告诉记者,定义写字楼好与不好,除了地段等因素外,写字楼自身的硬件也非常关键。比如现在南宁租金最高的写字楼地王国际商会中心,虽有车位不足的硬伤,但其层高、结构、朝向等均非常好,公摊35%也属于正常范围,加上其大堂装修高档,一些大企业还是非常愿意进驻,租金也自然而然涨了。他还认为,外立面和大堂有档次、层高在5.8米、大开间、东南朝向的写字楼最好。

  南宁宝资天地产咨询副总经理陈宇航认为,好的写字楼硬件方面要过硬,对于投资者来说,地段稀缺升值潜力大,层高够高、公摊够小才实用。而作为商务办公的地方,电梯速度快、停车位充足也将大大节省时间。

  投资算算账:超过10%的年回报率最佳

  投资回报率是指通过投资而应返回的价值,即投资者从某一项投资活动中得到的经济回报。投资写字楼的年回报率的计算方式为:(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月×100%。一般而言,如果某个写字楼的年回报率达到8%—10%则可投资购买,超过10%的年回报率最佳。

  以埌东CBD某写字楼物业为例,2006年的价格是6000元/平方米,现在二手销售价格涨到了近2万元/平方米,好的楼层和位置甚至达到了2.5万元/平方米。目前,该写字楼的租金情况为120—200元/平方米,回报率相当可观。

关键词:写字楼,写字楼供应,写字楼租金,写字楼投资,写字楼回报率,南宁写字楼
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