特殊密码：服务水平决定租金差异

　　时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软性服务，后期管理和软性服务同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。
　　专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

　　比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。

　　★破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。

　　稿件三：
　　投资指南
　　下一步，一路向南？
　　中小型企业需求强劲 城南写字楼市场“破冰”在即

　　空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。

　　高空置率低租金 成都之南“拖后腿”

　　无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”

　　南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。

　　三五年后 城南写字楼市场或将“破冰”

　　业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。

　　锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。 华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲 将引发“商业南迁潮”。

　　仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受媒体采访时曾提出“大南迁”的概念：目前成都高新南区的写字楼多数是小业主、大量写字楼物业散卖，加上产品同质化严重，租金普遍降低，低租金引来许多企业的南迁潮，这使得城南写字楼的小业主迎来挑战的同时，也将得到更多机遇，比照国际标准进行打造 城南商业“内外兼修”。

　　租金方面， 华宇地产成都公司营销副总洪涛认为：大企业有实力自己盖楼，他们都要找租户，对城南写字楼的消化作用不大，现在国家非常鼓励年轻人创业，所以城南写字楼的定位要更多关注新兴的小微企业，而这些小企业成长期在前三年是最艰难的，城南写字楼现阶段低廉的租金可以减轻他们的压力。洪涛预言，城南写字楼在五年之后，租金可以达到80-100元/平米。