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揭开重重蒙人假象 继续炒房将遭遇三重风险

  • 杭州写字楼网
  • 2009/8/19 11:39:04
导读:  全国房地产市场7月份以来呈现两大特点。   一是出现成交萎缩的迹象,一线城市尤为明显:深圳环比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%。   二是7月份与8月初,一线城市豪宅成交量上升,导致短期

  全国房地产市场7月份以来呈现两大特点。

  一是出现成交萎缩的迹象,一线城市尤为明显:深圳环比下降16%、北京下降13%、上海下降9%、杭州下降37%。

  二是7月份与8月初,一线城市豪宅成交量上升,导致短期的价量齐涨。从周期看,房地产市场已经处在豪宅与投资客主导的风险位置。

  房地产市场上升的节奏非常明确,开始是成交量上升、房价小幅攀升,随后是成交量大升、投资客逐步进入,紧接着是豪宅成交上升投资客主导、房价到达高位,然后是成交下降、投资客撤出,最终导致刚性需求被抑制、回到谷底。目

  前投资客主导、价升量跌,是很明确的风险信号。

  一些春江水暖鸭先知的房地产商开始大规模推出楼盘。8月广州推出的楼盘比7月骤增,中心六区新推楼盘的个数接近“五一”黄金月的六成。这说明,从房地产商的判断来看,目前处于风险区域,处于价格高位,此时推出楼盘是最佳时机。

  捂盘惜售与大规模推房,在前期储备相同的前提下,主要取决于房地产开发商对后市的判断。

  购房者不应被假象蒙蔽

  8月的前两周,深圳一共有9个楼盘入市。深圳国土房管局网站的数据显示,截至8月17日上午11时,除了两楼盘获得八成成交之外,其余楼盘销售率均在四成以下,个别楼盘仅仅录得一成成交。而开发商对外宣称的销售率,多在六成以上。两个数据相差悬殊,固然有录入滞后的因素,但也反映房屋成交量存在虚增的可能,最终法律意义上的成交才能说明问题。

  最立竿见影的是政策风险,房地产开发商大部分是调控政策主导下的徘徊者。

  银监会收紧二套房贷,发出收紧房地产投资比例的信号;中央多个部委警示楼市风险。除了银监会、央行外,发改委对当前楼市发出预警,国土资源部在全国范围内展开新一轮严查“地王”的风暴,国家统计局、国税总局也在8月接连发文,对楼市表达了担忧。

  多部门对房地产密集表态,显示对楼市风险高度重视。而中国房地产业协会副会长朱中一忠告房地产开发企业,当前中国楼市已回暖,开发企业一定要冷静判断形势,不要助推楼市的涨价,要以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。对家里人关起门来的忠告,必须重视。

  地方政府逐步改变此前的助推房地产价格的态度:比如,上海市委书记俞正声在接受采访时表示要加大供应控制房价,北京在政府投资的带动下,1-7月完成房地产开发投资1205.1亿元,同比增长26%,7月完成开发投资303.3亿元,同比增长87%,但比6月略有下降。广州市同样强势,8月10日,广州市国土房管局迅速采取措施:广东中莱投资公司2007年以44.75亿元拍得的地块迟迟不开发,被强制收回,并没收拍地时的8000万元保证金。

  从投资收益角度看,虽然央行表示货币政策不变,但是不表示能够容忍房价泡沫大涨,可以预计,只要实体经济有所好转,货币政策就有腾挪的空间。只要加息四次以上,只要开征物业税正式试点,市场收益预期就将扭转。

  目前继续炒地、炒房,将遭遇政策、市场与预期的三重风险,如果说央企还有博弈的成本,普通投资者又有什么必要接盘当炮灰呢?

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