去年，商业地产大宗交易的投资者把目光投向二线城市，今年投资者的兴趣则回归一线城市。ＤＴＺ戴德梁行提供的数据显示，截至9月15日，今年在一线城市进行的大宗交易占总数的82％，牵涉金额的占比达到90％，当中又以上海最为瞩目，其所占交易金额高于其他城市，其次则为北京。

    写字楼交易为主

    据戴德梁行方面介绍，今年的大宗交易，以写字楼及混合式物业最受投资者青睐，写字楼物业的交易金额占比为62％；其次为混合式物业，占21％；第三是商铺类物业，占11％。“由于近期经济表现开始回稳，不少公司开始寻找优质办公楼空间，准备未来扩充之用，虽然主要城市的写字楼供应充足，但未影响这股需求。”戴德梁行方面表示，由于不少大宗物业的买家都是以扩充公司规模为目标，因此，在寻找物业时，基本上会首选上海及北京等国内金融中心。

    以商报记者的观察，上海今年成交的大宗物业的确多为办公楼，3月，陆家嘴集团名下两家公司，联合以17.6亿元总价将位于陆家嘴世纪大道的浦项商务广场全部股权收入囊中；8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元的代价买下了中融碧玉蓝天10个楼面的写字楼和4个铺位；8月16日，国投亚华以9.58亿元拿下北外滩的上海港国际客运中心一栋写字楼（建面约1.5万平方米）；9月13日，农业银行以37.7亿元的总价买下了上海船厂首期工程——浦江双辉大厦9号楼的1-41层楼面；9月15日，该项目另一栋写字楼又被整购，涉及建筑面积约10.67万平方米，交易总价达到48.3亿元，每平方米均价约为45259元。

    戴德梁行的报告特别指出，今年全国最大一宗大额交易是上海静安区的东海广场。8月18日，soho中国正式宣布和摩根士丹利签订协议，通过股权收购的方式，整体购得总建筑面积约为8.05万平方米的东海广场一期，交易价格相当于24.5亿元人民币加上“前期”运营资金的“美元等值金额”的总和。

    另外，商报记者发现，与前两年相比，在上海曾经交投火热的酒店、酒店式公寓在今年转为平淡。就连此前传得沸沸扬扬的上实控股欲购新天地两栋标志性酒店建筑（在建）——上海尊雅汉唐新天地酒店和上海康莱德酒店消息，最终也没有下文。与此同时，市中心零售物业也未有亮点。市场曾有消息称盈石欲在长寿路“发飙”，但司徒文冲似乎最终还是选择了品牌输出的托管模式，而非买卖交易。

    内资并购占比八成

    商报记者发现，今年上海大宗物业交投多集中在陆家嘴和北外滩这两大金融机构聚集地，且市场的买家类型也较为单一，除了东海广场之外，多数物业都被国内的商业银行和央企“抄底”。

    可以看出，前来分食“金融中心”这一杯羹的国内金融机构，已在今年上海大宗物业买卖市场称雄。事实上，在今年全国大宗物业买卖中，国内资金的比率同样远多于境外资金。据悉，截至9月15日，今年内地共有32宗单一成交金额逾1000万美元的大额建筑物交易，涉及总额超过33.6亿美元。其中，无论是整体宗数还是交易金额，内资占比均高达84％。

    戴德梁行中国投资部联席主管叶国平还补充表示，国内部分新兴投资者将会令人注目，当中包括国内保险资金。“随着新《保险法》的实施，预料保险资金在第四季度季开始会活跃于房地产市场。截至本年６月，保险公司的资金运用余额高达人民币3.4万亿元，可用于投资房地产的保险资金量估计在5％至10％。”他指出，国内私募股权基金及信托亦值得注意，因为这些基金资金充裕，并会寻找可增值的物业投资机会，其回报要求又低于进入中国市场的外资。