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上海房地产市场分析 2009年下半年大幅反弹

  • 杭州写字楼网
  • 2010/1/27 9:19:34
导读:    2009年年初,上海房地产市场表现低迷,全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏,全球经济回稳,整体市场表现明显改善。     2008年10月,中央政府推出针对购房者的优惠政策,之前

    2009年年初,上海房地产市场表现低迷,全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏,全球经济回稳,整体市场表现明显改善。

    2008年10月,中央政府推出针对购房者的优惠政策,之前被压抑的需求得到释放,同时承受能力提高且市场流动性充裕,这些因素共同带动2009年住宅销售市场出现强劲反弹,房价屡创新高。

    随着一些外籍人士租赁需求的回暖,高端住宅租赁市场在2009年年底前也有所好转。
    
    非住宅物业市场在上半年的平淡表现之后,2009年下半年亦有回暖。甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段,但下半年部分需求开始重返市场。租金下降势头放缓,空置率上升速度也有所减缓。受强劲的零售销售支撑,零售物业市场,特别是优质零售物业整体表现一直良好。

    随着市场不确定性的逐渐消减,加之宽裕的市场流动性,带动2009年下半年投资市场趋于活跃。多个住宅、办公楼及优质零售物业交易完成。海外投资机构为主要卖家,而国内投资者日益壮大成为市场主要角色,积极收购各类物业。鉴于资产价格有所回升,但租赁市场疲弱,而市场避险程度有所降低,投资回报率较2008年年底的水平下调了1~1.5个百分点。

    细分市场分析

    1.高端住宅

    2009年,上海整体住宅市场表现为:前期低迷,后期急升,年底有所降温。

    基于政府出台的刺激消费政策,上海整体住宅市场在下半年保持活跃。但继10~11月间成交量及房价录得强劲增长后,12月住宅成交出现回调,价格则保持坚挺。在中、低端住宅市场,出于对2008年年底实施的购房优惠政策收回与否的担忧,部分刚性需求提前在2009年年底释放。而高端住宅市场保持畅旺。

    而受充裕的流动性和看涨的投资情绪影响,四季度上海高端住宅销售市场保持畅旺;同时这些因素也为高端住宅物业价格提供强大支撑。

    面对供应减缓以及需求逐渐恢复,四季度上海高端住宅租赁市场平稳发展,同时空置率及租金也持稳。部分高端住宅物业选择延迟在2010年世博会前进入租赁市场,四季度上海高端住宅租赁市场新增供应较上季显著下滑。在需求面,虽四季度进入租赁市场传统淡季,但跨国公司外籍员工入沪人数开始回升,加上受世博会拉动,市场对于市中心或优越地段的高质素服务式公寓需求转趋旺盛。面对供应减缓以及需求逐渐恢复,四季度上海高端住宅市场空置率与上季度持平,为24.9%。

    受益于需求回暖,上海高端住宅租赁市场租金在第四季度企稳,达到人民币每月每平方米151.6元。在三个子市场中,服务式公寓表现格外突出。特别是市中心或优越地段服务式公寓需求较为旺盛,由此为租金回升提供支撑。

    预计上海整体住宅市场继2009年急升以及近期政府指向打击投机以使楼市降温后,2010年整体住宅销售市场将进入适度调整。然而,与中、低端市场相比,高端住宅市场有着不同的供求结构和市场行为。高端住宅市场更多受市场流动性驱动,而且通常并非政策调节的对象。鉴于国内有限的投资渠道,富豪阶层对于房产投资需求保持强劲。同时上海乐观的经济和市场前景,加上中期人民币稳步升值的预期,也将激发海外购房者的投资兴趣。此外,上海发展成中国金融中心的进程,也将吸引更多金融机构的高收入及富裕阶层入市。在旺盛的需求下,这些类型物业供应的相对匮乏,加之许多豪宅的稀缺性,将为高端住宅物业价格提供较强的支撑。

    2.甲级写字楼

    由于上半年需求疲弱,2009年全年新增吸纳量仅为2008年的45%。第四季度空置率有所上升,租金则继续小幅下降。截至12月,上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平方米6.8元,较2008年底下调18.5%。在乐观的市场预期及投资者信心回升的带动下,投资市场表现持续回暖,买卖价格有所回升。值得注意的是,下半年净吸纳量已恢复至超过2007年下半年金融危机之前的水平。虽然受制于供应不足,2007年下半年的需求未得到有效释放,故不能充分反映市场的真实需求,但比较两者,亦可说明需求在2009年下半年正在逐步回暖。

    但充足的供应与前2季度疲弱的需求导致市场空置面积不断上升。整体市场空置面积从2008年底的38万平方米一路上涨至50万平方米,已达到2005年以来的峰值。整体市场空置率在第四季度上升至14.8%。

    由于新增供应节奏仍快于需求恢复速度,2009年租金呈现下跌势头,即使在反弹明显的第四季度,季度租金环比进一步下跌2.9%至每天每平方米6.8元。2009年全年租金跌幅为18.5%,是2005年以来的最大跌幅。

    从全年来看,陆家嘴、竹园及卢湾都有超过20%的租金跌幅。由于2008年底以来供应量较大,空置率维持在较高水平,竹园与陆家嘴的租金跌幅最大。卢湾租金跌幅亦较大的主要原因是前期较高的租金水平。而受益于其租户主要为内资企业,受金融危机影响较小,以及较低的租金基数,长宁在全球金融危机后租金跌幅最小,全年仅下跌了6.4%。黄浦、徐汇及静安区全年租金跌幅都在10%~20%之间。

    尽管上海甲级写字楼市场需求稳固回升,但由于2010年供应量将达高峰,预计整体市场表现仍受制于充足的供应。即使考虑开发商自用及买家购入自用的部分,整体市场待租的面积仍较大。整体租金仍将处于下降通道,但降幅趋缓。值得注意的是,2009年以来,更多甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区,预计未来数年非中心区域甲级写字楼市场大约每年迎来30万~40万平方米的楼面落成。这些供应大多分布于虹口区四川北路沿线、普陀区长风板块及闸北区火车站一带。

    3.零售物业

    2009年,上海零售物业市场整体表现稳健,旺盛的零售消费支撑着零售物业的吸纳持续增长。2009下半年社会消费零售总额保持2位数的高速增长态势,1~11月同比实际增长14.6%,同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度见底后持续回升,前三季度累计同比增长8.0%。

    随着世博会临近,2009下半年上海有更多优质零售物业上市,总量达到13.45万平方米。其中零售面积近10万平方米,位于浦东的金桥国际广场占主要部分。在浦西,南京西路的818广场在第三季度开业,为核心商圈新增面积20,700平方米,传统商圈供应高峰已然显现。另一方面,下半年市场总体空置率进一步攀升至11.4%,部分原因在于一些中心区域商厦仍在进行翻新整改,另有部分商厦对于到期租户重新进行筛选,致使空置率暂时升高。此外,新开业商厦的增多,也推高了市场总体空置率。

    值得注意的是,通过近半年的运营,2009年上半年新开业零售物业入驻率均较快上升,市场吸纳依然强劲。而一些原本经营欠佳的物业,由于新管理方的介入实际上已获得较好的预租率,来年开业将稍可舒缓市场整体空置率。

    虽然零售物业的空置率由于若干物业继续改造而进一步上升,但至2009年年底,租金已止跌回升,尤其在四季度随市场基本面改善而有所回升。总体租金水平较半年前平均上升6.7%,底层租金达到每平方米每天33.4元。由于消费信心的回复以及居民收入稳定增长推动,零售消费上升使得商家的承租能力提高。其中新兴商圈上半年虽然租金跌幅较大,但下半年度回复较快,较半年前上涨13.1%,达到每平方米每天21.0元。而核心商圈由于前期租金水平较高且一直较为平稳,但下半年升幅相对较小,为1.4%,租金升至每平方米每天40.6元。

关键词:上海房地产,甲级办公楼
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  • 来源:中国房地产报 
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