目前,包括北京、上海、广州在内的一线城市,由于投资需求受到抑制,1月前两周成交量急剧下滑。不过,与此同时,大量资金流向二、三线城市,尤其是具有炒作概念的城市,使得包括海南、珠海在内的个别市场泡沫再现。

    一线城市

 
    广州

    二手楼成交大减

    自去年12月开始,国家多次出台措施,调控房地产市场。一系列组合拳的出击,正使国内房地产市场发生重大的转变。在广州、上海、深圳等一线城市,房地产调控政策已经显示出威力,买家观望气氛加重,投资客逐步撤离市场。

    广州诚赛按揭公司总经理卢志光表示,首付最低两成、利率最低七折的优惠政策取消,对市场影响很大。1月本来就是房地产市场的淡季,往年,该公司1月成交要比前一年12月高峰期减少一半左右,但今年1月前两周,成交环比少了60%~70%,以往二套房和首套房的成交大致各占一半,但1月前两周其业务中二套房占比只有10%左右。

    而一手市场方面,据数据监控,“国十一条”出台半个月后,广州一手住宅成交出现价量齐跌趋势。今年1月1日至24日,广州网签成交4749套,同比下跌14%,环比回落16%。

    “由于目前市场投资品种很少,特别是二手房业主不急于出售,也不愿意降价,而由于受到春节假期、楼市调整预期等因素影响,买家现在也不急于出手,因此,导致目前广州二手楼市基本上是有价无市。”广州另一按揭公司副总经理告诉记者。

    上海创50周成交新低

    统计数据显示,1月18日~24日期间,上海市仅成交14.19万平方米商品住宅,同比下滑17.2%,创近50周以来的成交新低。据上海永庆房
    屋研展部统计表明,截至21日,上海一手住宅成交3618套,与去年12月相比下降58.5%,相比前一周,成交量降幅加大。

    深圳22日起成交急跌

    根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据计算,1月18日~24日,深圳一手房成交量共计884套,当周前四天日成交量均在150套以上,但是从1月22日起,成交量开始急跌,22日新房无成交。

    二线楼市成资金新战场
   
    资深“热钱”研究专家、广东省社会科学院产业经济研究所副所长黎友焕表示,近期国家密集出台调控政策,很多大城市交易量急剧下降,其监控结果表明,目前在一线城市,房地产市场有价无市的情况非常严重,二线城市成交保持平稳,三线城市交投还比较活跃。黎友焕表示,二、三线城市楼市的炒作资金,尤其是海南这些爆炒概念的资金,主要来自国内,只有很小一部分来自境外。据其监控的情况,国家调控政策出台后,境外“热钱”撤出楼市的迹象很明显,而且量很大。

    除了购房团大幅扑向海南,参与圈地建房的资金更是提前“潜伏”。根据海南省浙江商会的统计数据,海南国际旅游岛获批之前,就有十万浙商进驻海南,仅注册资本就达到百亿元。其中,市场占有份额高的耀江集团、吉利集团、国都控股、中凯企业、广厦集团、美都控股、二轻集团等开发企业都来自浙江。

    珠海的情况和海南大同小异,据有关方面透露的数据,珠海接近94%的本地居民有自己的住房,30%以上的本地居民甚至有两套或以上的住房,去年以来炒作珠海楼市的资金,大部分来自外地。据珠海市统计局透露的消息,去年珠海楼市资金一半左右来自外地,其中大约20%左右来自浙江。

    多数业界人士认为,目前城镇化建设加速将为二、三线城市提供投资商机。东方证券分析师认为,一线城市僵持阶段将会持续,缓慢周转使普通住宅开发失去吸引力。而二、三线城市供应不受限、需求增长、政策支持,将成市场资金角逐的“战场”。

    二三线城市

    海南

    5天售楼量赶上去年一年

 
    1月6日,海南国际旅游岛概念使得全国炒房资金蜂拥而入,海南楼市成交大增,房价飞涨。仅在获批后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到2008年全年销售量的总和。海口某楼盘16日的价格为每平方米1.5万元,17日已上涨到1.7万元,而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。前几天在海口看房的徐小姐亲身感受了海口楼市的“海鲜价”,“世纪大桥万绿园附近的一个楼盘,一天就涨了3000元/平方米。”

    珠海

    900多套房开盘“日光”

    除海南外,拥有港珠澳概念的珠海也成为资金关注的热点。

    据珠海市统计局本周发布的分析报告,2009年全市新建商品房销售面积同比增长60.9%。房地产市场重现2007年高峰期的繁荣热闹景象,排队购房、购号现象再现。下半年,房价涨幅明显加快。2009年一季度,全市商品房预购均价为7071元/平方米,到四季度已达8654元/平方米,主城区商品房预购均价快速上涨,9月开始突破一万元,之后成交均价一直在万元之上,其中12月预购均价达11686元/平方米。

    本报驻珠海记者陈治家介绍,尽管国家持续出台调控政策,但是今年1月份,珠海楼市仍在持续升温。元旦期间,华发四期一开盘,900多套房一天就被抢光。楼价方面,去年全年均价涨幅达40%左右,而今年仍在继续上涨。二手市场去年成交量同比上涨117%。
    中山

    1月以来日均成交200多套

    珠海房价飙升也

    带旺了与之毗邻的中山房地产市场,据《中山日报》谙熟楼市的专线记者李丹丹介绍,1月本应是淡季,但今年1月,中山楼市却少有的畅旺,每天成交200多套,与去年12月的高峰期持平。

    此外,部分投资客已准备转战内地城市。在广州从事房地产投资多年的英先生表示,现在广州楼价太高,总体升值潜力基本达到饱和,准备回老家武汉投资房产。“现在广州楼价太疯狂,生意也不好做,准备去西安买几套房子投资。”在从化从事贸易的谢先生也对记者如是表示。

    风险提示
   
    二线城市

    投资易套现难

    对于投资客而言,最值得注意的风险是许多二、三线城市二手成交市场不活跃,买入容易套现难。

    李丹丹表示,2007年楼市高涨时,确实有大批深圳和香港的投资客大批买入中山楼房,不过由于中山二手房市场成交不活跃,2007入货的外来资金,至今仍套在其中。以凯茵新城为例,2007年时,凯茵新城的普通套房均价在4400元左右,现在经过一轮回调和上涨后,目前均价也在4500~5000元,除掉税费,投资客难以获利,更重要的是二手市场没什么人接盘,那些人只能作长期持有的打算。

    【延伸阅读】

    退房潮尚未波及一线城市 与购房者预期有关

 
    近期在杭州、南京等二线城市出现的一手房市场撤销率蹿升迹象令业内感到紧张,市场也在担心“退房潮”会卷土重来。记者昨日获得上海、北京、广州等一线城市的退房数据显示,退房情况尚未抬头,但部分楼盘撤销率较高,业内人士认为可能与开发商的囤房捂盘有关。
   
    来自佑威楼市通系统对上海市房地产交易中心的数据监测统计显示,截至上周五,今年以来上海各类商品房交易的撤销套数为552套、撤销面积为72949平方米。而与去年11月的1569套和183769平方米以及12月的1318套和167686平方米相比较,已过去三分之二的1月的撤销量还不及11月和12月的一半,也就是说,商品房市场的退房率并未在政策调控开始后出现增长。

    而根据北京市房地产交易管理网的期房退房公示,记者查看了所有2009年获得预售许可证的在售楼盘,在今年出现退订或是退房的也不是很多。以商品住宅为例,如退房率达3.3%渔阳公馆,有24次退房记录,不过今年退的只有2套;又如退房率2.9%的顺鑫花语,有9次退房记录,但今年退的也是2套。从不少有退房记录的楼盘销售情况来看,退房倒是更多地出现在去年上半年楼市整体回暖以前和去年11-12月。

    此外,广州官方的阳光家缘网的数据显示,2009年约有200个项目获得了预售证,记者并没有发现今年出现集中退房的楼盘,一些有退房记录的楼盘也仅涉及1-2套房源。广州市场人士也表示,去年11、12月份广州楼市的月均撤签量大约在110套左右,1月以来并无扩大迹象。

    不过,即便一线城市退房量基本稳定,这一现象在新一轮楼市调控的背景下仍颇受业内关注,特别是部分高撤销率的楼盘被认为是开发商的“阴谋”。
   
    世邦魏理仕住宅事业部董事陈炜也认可这一分析。不过,陈炜也指出,对于眼下更多的涉及几套房源被退的楼盘来说,还是与购房者的楼市预期有关,“由于政府调控政策的实施和住房信贷的收紧,短期内住宅物业投资的不确定性是不可避免的,自身的犹豫、房贷因政策收紧而办不出等原因都可能形成撤签退房。”