记者了解到，随着浦东越来越多写字楼的加入，上海环球金融中心“一楼独高”的局面开始转变。以刚刚落成的上海国金中心为例，其一期办公楼就达到了满租的状态。而开业仅仅两年的环球金融中心目前坚持的“曲高和寡”战略，开始受到业内的质疑。

    上海某写字楼代理中介人士说：“但是国金中心出来以后很多环球的客户都被它吸引掉了。而且是非常多的客户在抢，国金是在抢，环球是在选的。（国金中心）商场商业方面比环球做好很多很多而且它全部都是一线品牌你看所有的一线品牌都在国金中心。”

    易居中国分析师薛建雄说：“（环球金融中心）应该采取的是低租金的形式，但它现在采取的是高举高打的方式，包括写字楼和商场，都是用一个高租金的形式，这样的话，对于它前期的人气培养非常不利。”

    记者了解到，事实上上海环球金融中心也开始暗暗调低价格，其价格却不升反降。知情人士还告诉记者，有时候高报价能打折，而且折扣还很高。

    环球金融中心租赁部工作人员说：“说实话，与去年相比，我们还降了。经过市场的回暖之后呢，我们就觉得需要根据具体的市场情况略做调整，相对说有一点点小幅度的降低，但不是降的很离谱。我们以前报价，2008年市场比较好的时候，比现在还要高，现在的话，市场的具体情况么，我们也是要具体问题具体分析么，根据具体情况，我们稍微降了一些。”

    高价策略失灵业主改变“只租不售”策略

    对于自己盲目的信心，上海环球金融中心的管理者们也做着降低租金的准备，但要知道，养一栋大楼是需要花很多钱的，这栋中国内地第一高楼更是如此，面对客户流失，维护费用高昂的现状，在上个月，上海楼市里就传出了上海环球金融中心这座原本“只租不售”的大楼，准备售卖的消息。业内人士猜测说，环球金融中心的投资方这样做，应该是到了现金流出现极大压力的时刻了，第一高楼是不是真的混成了这样惨的地步呢？我们的记者进行了调查。

    目前，运营上海环球金融中心的日本森大厦株式会社，采用的运营策略是“只租不售”。在日本从事房产开发的业内人士表示，日本商业地产企业，一般均采取“只租不售”的模式，其回收前期投资和获取收益，均依靠租金收入。

    日本东急LIVABLE株式会社战略企画部主任汤桥恭志说，在日本，大的开发商开发出商业地产之后，普遍是自己持有，然后出租，获取收益。一般大的开发商都有自己的资产管理公司来运营这个大厦，总的来说，都倾向于自己持有再出租。

    上海环球金融中心的建设投资高达83亿元，每年的运营成本也在数亿元以上。更为麻烦的是，按照日本的金融惯例，一般日本房地产企业在海外的开发项目，很难获取银行和财团的支持。

    汤桥恭志说，日本的房地产企业，要在海外开发地产项目的话，一般日本的银行是不太会对其海外项目进行融资的，所以这些项目获取资金会比较困难。

    易居中国分析师薛建雄说：“它现在是40万平方米，每平方米每月的运营成本是50块，乘以40万以后，每个月应该是在两千万元，一年的话，可能是在2.5亿元的样。”

    记者联系了环球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，该公司表示，他们已跟环球金融中心的投资方——日本森大厦签订了保密协议，负责调研潜在买家和他们的价格承受能力。

    戴德梁华东区董事总经理陆逢兆说：“他资金有压力，其实有几个可能，第一，他可能是确实之前投资了。太多他资金回笼没有了，他要经营他自己公司，他肯定要一些资金回笼了，这是一种。另外一种可能是他看到有一些另外更好的一些投资机会，他可能会拿一些资金去做另外一些投资，他认为比现在这个稍微好一点。”

    在迫于资金压力回笼资金和改投其它项目中，哪一种可能更大呢？

    方方地产地产咨询机构泛商业咨询部经理全俊伟说：“租赁市场开始回暖的时候，那么，他选择出手的话，可能会有更多的潜在买家，然后这个报价从测算的角度来说，也会比那个时候提高不少。

    而环球金融中心方面表示，目前前来洽谈的买家的确有一些，包括一些来自香港和其它地区的基金公司。但是，环球金融中心最终是否决定出售，还有待日本总部的拍板决定。

    日本森大厦（上海）有限公司媒体宣传部经理潘蓓：“这样的一些购买意向呢，我们现在还是向几个比较大的国际著名的中介公司，通过这些中介公司，我们现在市场调查当中，那市场调查呢，根据这个结果，看这个结果，我们再最后决定，是出售还是不出售，也就是说，我们现在最后还没有完完全全定下来。”

    环球金融中心的售楼之举至今犹抱琵琶半遮面。但业内资深分析人士告诉记者，低调的原因是大楼的出售并非轻而易举，而是可能面临无人接盘的窘境。如果各楼层零卖，对环球金融中心的品质保证伤害很大，而以多个楼层捆绑出卖，所需资金十分庞大。以目前业内预计的每平方米七至八万元的价格计算，该大厦每层楼面积3000平方米左右，一层楼面的售价就要在两亿元以上，十层楼面就在二十亿元以上。而这笔钱足够多数投资机构去买一整栋便宜的写字楼。

    央视财经评论 楼高还须见识高

    看了刚才的报道，我们对于租金最贵的上海环球金融中心未来的发展，很难抱有乐观的态度，这栋最高的写字楼，似乎在两个问题上，从一开始就走错了路，今天的表现，应该说是积重难返的一个结果。众所周知，做买卖最重要的，是公平，收了商户最高的租金，却让老鼠在楼里乱跑，这似乎是一栋高档写字楼在物业管理上不可原谅的错误。这不仅没有尊重自己的客户，连自己该有的身段也轻易的丢失了。其次是租金的策略，俗话说，识时务者为俊杰，市场上只有自己一家买卖的时候，你开出多少价钱，都是可以的，但陆家嘴地区这几年来拔地而起了这么多的写字楼，经营者在客源流失，竞争残酷的局面下，依旧是高开高打，保持着只租不售的盲目自信，这必然会被迅猛发展的市场所抛弃。

    第二个问题是经营理念的错误，在刚才的报道中，我们最后看到了环球金融中心的经营方，一直在坚挺自己的租金水平，他们似乎对于中国房地产市场的趋势，毫不关心，因为对于所有的房地产商来说，面对今年一轮接着一轮的房地产调控态势，都在积极调整自己的策略，因为高企的房价和租金价格，的确已经偏离了市场正常发展的轨迹，国内的房地产企业万科，在2008年金融危机刚刚显露迹象时，就率先全面降价促销，今年年中在房产调控的背景下，武汉万科等项目更是以优惠价售房，万科的策略核心，不是不挣钱，而是不能过于贪婪。

    而上海环球金融中心的策略却是死扛浦东最贵的租金水平，拿不到预期的现金流之后，现在又开始准备出售房产，这样的策略，不仅和国家的调控政策背道而驰，而且，还会最终危及自己的这笔买卖。这也给业界提供了一个经验，如果你的经营路子选错了，楼盖得再高，也不见得取得高收益。