“如何判断商业地产的繁荣和衰败？简单来讲，就是看写字楼招租是否紧俏。”日前，位于卢湾滨江的开发商在采访中向笔者透露，该开发商旗下的甲级写字楼在今年年初推新，短短两个月，就有包括世界五百强在内的国内外企业签约。“签约租金、签约速度与年前相比都有明显提升。”他强调。与中低端门槛的商铺类投资火爆相比较，高端商办市场尤其是甲级办公产品，由于土地稀缺性，及对未来市场的乐观，开发商的自持比重逐步上升，极少的可售型则遭遇市场疯抢。
    租金上涨，空置率下降，写字楼市场的未来被机构普遍看好。
    看好租金增长收益稳定，类似静安西延区域、卢湾滨江等区域，甲级写字楼自持的比重空前走高。
    相关人员认为，2011年全球房地产市场将是2007年以来表现最强劲的一年，从投资角度看，写字楼物业优势明显：不限购、不限贷，并能享受业态增值和租金的双利回报。

    机构观点

    据佑威及楼市专评网针对沪上销售型写字楼项目的统计数据显示，2011年1、2月期间有成交记录的写字楼项目共有127个，其中，2月成交均价较1月上升的有39个项目，占到30.7%，而仅有20个项目的成交均价下跌。同时，上海销售型写字楼2月成交面积排名前10位的项目中，有7个项目的成交价格上涨，呈现热销态势，部分成交均价涨幅都在两位数。
    有业内人士分析，从“新国八条”到房产税，再到“沪九条”出台，来势汹汹的楼市“一揽子”调控新政在重击了住宅市场，致使住宅近期开盘和成交几近“冰冻”的同时，却“歪打正着”，增加了市场对于商业地产写字楼的发展预期，这种心理预期首先反映在某些热销或稀缺项目的成交均价上涨上面。

    未来四年租金保持5%增长

    历来不温不火的甲级写字楼终于开始加速了。
    据有关机构统计数据显示，截至2010年12月，上海写字楼市场平均售价21435元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上升12.6%；平均租金211元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上升16.1%；平均空置率10.6%，与2009年相比下降17.4%。
    租金上涨，空置率下降，让甲级写字楼市场未来被机构看好。
    据高力国际最新写字楼报告显示，预计上海甲级办公楼价格将会在未来4年保持5%的年增长速度。高力国际分析人员表示，相信这上升的轨道会吸引更多资金投进办公楼市场，同时，发展商也会把握这机会把手上的部分资产以分层的形式出售予自用客户，把所得的资金再投入商业项目的发展,尤其是在快速发展的城市和市场。
    仲量联行对写字楼市场的预测也同样看好。相关人员表示，2011年全球房地产市场将是2007年以来表现最强劲的一年，从投资角度看，写字楼物业优势明显：不限购、不限贷，租金稳定，并能享受业态增值和租金的双利回报。
    据了解，以今年商办集中的卢湾区域为例，受世博规划影响，该区域的商办行情在今年一路高走，“看好租金增长收益稳定，类似静安西延区域、卢湾滨江等规划成熟、交通便捷的区域，甲级写字楼自持比重相当高。”分析人员表示，尽管遭遇风投看好，但开发商出售物业几乎没有。

    产业支撑促写字楼“腾笼换鸟”

    对于写字楼市场来说，产业发展创造的机遇也是前所未有。
    一方面，经过30年的发展，众多房地产企业具备了投资商业地产写字楼的条件，开始谋求多元化发展；另一方面，对自用办公物业需求的增长源上升明显，包括企业强劲的资金实力﹑上海办公楼的升值前景﹑以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。
    有分析师表示，“写字楼改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中无疑将发挥先导作用。”
    根据最新数据显示，目前火热招租的超甲级写字楼新富港中心1座，月初至今该项目已经成功招租近三成。而据项目负责人透露，该案最大优势在于它与滨江住宅、高级购物商场、星级服务公寓、精品酒店、会员制私人会所等构成70万平方米滨江综合体。目前，出租面积最小为228平方米，整层出租面积为1855平方米。
    “自去年年底开始，浦西甲级商办写字楼的重心就逐步上升，尤其外滩沿线，承接原本徐家汇、静安等办公行情的‘升级换代’，行情上涨。”对此，戴德量行专家表示。据悉，卢湾甲级写字楼租金优势明显，目前均价在6元/天/平方米。
    该行情同样影响到部分顶级办公楼，日前，高力国际报告显示，汤臣房地产以总价人民币2.67亿元购入了上海环球金融中心72层，面积达3222平方米。
    这也包括由中国平安保险兴建的平安国际金融中心将用作其总部大楼用；中国农业银行亦将于2011年进驻其在去年第三季以37.7亿元购入的中信泰富上海陆家嘴船厂项目中的写字楼，整栋楼的总建筑面积达85073平方米等。