一场房地产调控，促使商业地产迎来了百花齐放的时代。看似规避房地产调控政策的商业地产，果真这边风景独好？实则不然，潜在的风险已经显现。

　　运行了十余年的商业地产真正迎来爆发式的增长是在2010年，彼时，新一轮的房地产调控大规模展开，而经济的复苏使得商业地产投资价值显现，商业地产成为开发商最佳的避风港选择，第三产业的发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。

　　2010年，执着于城市综合体模式的万达地产掌门人王健林登上“胡润房地产富豪榜”头把交椅，这更坚定了地产商转型商业地产的决心，加之住宅地产的“去住宅化”势头，自此，旅游地产、养老地产等泛商业地产开始加速前进。

　　有机构数据显示，2010-2020年是商业地产发展黄金10年，他们的判断标准是，从去年第一季度开始，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的商业地产的售价增长、租金增长跟空置率的降低同时发生。然而，由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，较大的市场风险已经酝酿。

　　“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿直接指出，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

　　卓越集团总裁李晓平同样认为，目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比，其实，商业地产也有自身的风险和困难。因为商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔，特别是持有经营，靠租金收益的话，整个项目的投资回报期很长，会影响到企业的财务经营指标。

　　大量企业的进入，面对有限的土地资源，争夺自然激烈，地价被逐步抬高，开发成本也随之增加，再融资渠道收紧的大环境下，高息举债是房地产开发商迫不得已的选择。大量项目的短期激增，为争夺有限的目标客户，商业项目的同质化是其一，供过于求将导致项目恶性竞争，商业地产空置率上升，收益率下降，持有成本增加。

　　鹏欣集团首席运营官徐洪林认为，从长时间的住宅开发向商业地产转型大约需要七年的时间。李睿预测，在未来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续出现问题。在3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。“那时候也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”结合两位业内人士的判断，多数以住宅为主的房地产企业将“倒在”转型的路上。

　　从企业本身的层面来看，多数房地产开发企业缺少专业的商业地产人才，尤其是近期加入到商业地产转型队伍的房地产企业，人才的争夺也会在这个逐渐壮大起来的市场发展，并不排除商业地产市场再次上演“海盗计划”。另外，商业地产资金需求量大，投资回报周期长，与住宅开发相对较大的资金杠杆模式完全不同。