无疑，对商业地产的限贷，将延长此类开发商的变现周期，他们的资金压力将进一步加大。“对出售型的商业开发商来说，增加了项目销售难度，资金方面他们需要更多的银行渠道或非传统渠道来支撑项目达到现房进行销售。”同策房产研究总监张宏伟表示。

　　资金引向住宅？

　　对商业地产“限贷”看似突然，却让人无法不联想到地方政府纠结的心态。

　　蔡为民指出，除了防范商业地产中的风险，上海银行监管部门在8月底出台商业地产的限贷措施，可能还想达到一种“挤出效应”：把有限的资金从商业地产引向住宅。

　　“上海住宅的存量达到高峰——近900万平方米，有研究人员认为按上海目前的销售速度消化如此大存量房可能需要一年。楼盘卖得不好，开发商手里没钱了就不愿意再去拿地。这直接导致上海在土地方面收入的缩减，这又给地方财政收支带来了压力。而银行本来信贷额度就少，如果把信贷额度投到商业地产上，住宅的销售不是更加雪上加霜了？对商业地产限贷，某种程度上也是让市场上有限的资金先存在那里，在适当的机会看是否能够流向住宅领域去，以加快住宅的销售。”蔡为民指出，开发商手里有了钱，拿地的意愿会逐渐增加。

　　易居中国9月1日发布的数据显示，今年1-8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。

　　“地方政府的日子不好过。在调控楼市的同时，地方财政方面又面临着压力。对房地产和土地出让的依赖，很难在短期内根本转变。”尹伯成表示，多出让土地、把土地价格降下来，成了地方政府当前的一种选择。

　　实际上，5月份上海就对土地预申请进行了松绑，到了7月份，上海开始加大土地出让的力度。据21世纪不动产统计，8月份上海累计共成交各类地块100幅，环比上涨78.6%。8月经营性用地环比提升3.27倍、累计成交47幅，为年内最高。其中纯商业、办公属性用地成交15幅，是7月份的7倍。

　　在加大推地力度的同时，上海土地出让的价格却有所下降。

　　8月31日，虹桥商务核心区出让的今年第六幅土地，最终被红星美凯龙以30.67亿元的价格获得，其溢价率还不到1%。

　　以底价成交并不是个案，而是近期上海土地市场低迷的真实写照。8月24日，青浦区白鹤镇一幅12万平方米的纯住宅用地，仅有绿地一家企业提出竞买申请。该地块最终以底价成交，楼板价只有1903元/平方米。

　　“我们也很奇怪，怎么来拍地的人这么少。如果是往年，房企对纯住宅类地块的争夺是相当激烈的。”绿地集团相关人士说。

　　而在7月份上海只成交了一幅住宅用地，同样是以低价成交。这幅位于朱家角的地块被上海久青房产以接近底价的8.26亿元摘得，溢价率仅为1.5%。而相比去年该区域出让土地1.5万元/平方米纯住宅的楼板价，7651元/平方米的土地楼板价几乎缩水了近一半。

　　上海一家开发商市场部经理告诉记者，最近上海出让土地的底价较年初时有所下调，土地的实际成交价格也比去年降低了不少。“可很多开发商手里没钱，而且对未来一年的市场都不看好，现在拿地的意愿都跌至了谷低。”上述市场部经理说。

　　“对政府来说，虽然下调土地价格很不情愿，但在房企手头资金有限的情况下，要解决土地收入的问题，也只有先把土地价格降下来了。”尹伯成表示。