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住宅楼遇冰点 商业楼迎沸点

  • 杭州写字楼网
  • 2011/10/18 11:01:40
导读:  在史上最严厉的房控政策下,江门中心城区(蓬江区与江海区)楼市的“金九银十”不仅雄风不再,屡创新低的成交量更是让江门房地产从业人员的信心遭遇“冰点”。楼盘以各种方式降价促销自救渐成

  在史上最严厉的房控政策下,江门中心城区(蓬江区与江海区)楼市的“金九银十”不仅雄风不再,屡创新低的成交量更是让江门房地产从业人员的信心遭遇“冰点”。楼盘以各种方式降价促销自救渐成趋势,房地产中介公司更是上门派传单,以“大海捞针”的无奈方式促销,不少销售人员纷纷开始考虑转行。要价还是要量?江门中心城区楼盘的开发商仍在痛苦的挣扎中。

  虽说江门楼市惨淡一片,但商业地产项目却是风景独好。江门中心城区第一个纯商业地产项目义乌小商品城16日正式开售,一日就销售超过2000套,比第三季度江门中心城区的住宅销售总量还多。商业地产量价齐升,逐渐吸引大量楼市资金关注,而后市仍有不少商业地产项目陆续开售,江门商业地产进入了迸发期。

  “金九”交易量成今年以来最低月

  “金九银十”变“铜九铁十”?在近期的房地产报道中,不少地方的楼市表现差强人意,“铜九铁十”成为了各地市场的真实写照。然而在江门中心城区,楼市的表现已经超越了“铜九铁十”能形容的范畴,完全陷入了“没有最低,只有更低”的交易量泥潭。“金九”月的成交量创全年最低,而“银十”月则有望再创新低。

  2011年3月,江门中心城区楼市曾拿出了月交易966套的好成绩,而年初的缺货状态中,1月份689套和2月份666套的成交量也算是一份不错的成绩单。而4月份991套的成交量,对于年成交量最高也不过8800套的江门中心城区楼市,更是近年都罕见的好成绩。

  但5月份841套,6月份790套,7月份786套,8月份610套,江门中心城区住宅成交量连续4个月持续走低,在被寄予厚望的“金九”月更是萎靡不振,仅534套,创造了今年江门中心城区楼市成交量的最低点。而在“银十”的上半月,虽然有十一黄金周这个楼市下半年最重要的促销节点支撑,但江门中心城区住宅的成交量也只有315套。

  “银十”下半月的成交量虽暂难以预测,但根据目前的市场情况分析,除非江门中心城区房价突然集体降价,刺激成交量暴涨,不然成交量将难以与上半月同日而语。因此,刚创造了全年最低交易量后,江门中心城区很有可能在“银十”月再创新低。

    要量还是要价?开发商很纠结

  即将发售的五邑碧桂园“囍居”10号楼标准层均价5388元/平方米,还送价值12万的全屋精装修,折算毛坯房价格也算是4字头了。而天鹅湾推出了4800~5300元/平方米的特价房,虽说只有区区20套,但算是让4字头的洋房重现了市场。

  开发商诸如此类的促销手段还有不少,虽说被大部分的购房者诟病为“只挣眼球不给力”,但却真实地反映了开发商目前纠结的心态。

  “房子越卖越便宜,之前买房的业主会不会向开发商要补偿呢?”江门房地产分析师王先生指出,目前开发商进退维谷。若降价甩卖,小降幅根本不见效,但降价幅度大了,之前购房者亏太多了,不仅会引发他们的不满,也会降低业主对该开发商的信心。

  “交易量上不去,资金链断裂的危险就会尾随而来。”王先生表示,楼盘的开发资金大部分都不会是开发商的自有资金,相当一部分均来自银行,或者通过各种集资手段获得。因此,销售新房回笼资金,再投入开发下一期就成为了业内普遍的做法。因此,一旦发生销售受阻的情况,资金回笼出现了问题,不少开发商都会面临楼盘持续开发资金链断裂的危机。

  一日疯抢2000商铺

  10月16日,江门唯一一个纯商业地产项目江门义乌小商品城正式开售,吸引了来自江门本地、珠三角各地4000多名投资者到销售现场“抢铺”。虽然江门义乌小商品城此次共推出了2500多套商铺,但当日就销售超过2000套,成交量比第三季度江门住宅销售总量还多。

  据了解,江门义乌小商品城此次推出的商铺主要集中在一楼、二楼、三楼和四楼,均价分别为3万元/平方米、2.3万元/平方米、1.7万元/平方米和1.31万/平方米。商铺的售价远比此前业界猜测的3万元/平方米的平均售价要低。而在购买商铺的业主中,江门的投资者和来自珠三角的投资者各占一半。

  货量充足后劲十足

  “益华附近的商铺价格2万~3万元/平方米,育德附近,即便是内街的商铺也要1万多元,临近马路边的商铺,部分地段好的更是超过了3万元/平方米。”据江门市东鹏地产的何梅珠经理指出,房控政策影响下,暂未受政策限制的商业地产项目受投资者青睐是必然的。江门市的商铺交易去年开始就逐渐火爆,今年更是有不少地方的商铺遭投资者疯抢。“今年商铺交易量的增长已经超过了3成。”

  而记者走访江门楼市发现,除了江门义乌小商品城外,江门即将推出市场的还有商业地产项目绿岛商城。而在楼盘商业配套方面,继江门奥园9月份推出市场的商铺几乎被抢购一空,江海碧桂园商铺逐渐断货后,位于市中心的世纪城项目也将在近期推出商铺,而东湖花园的商业配套设施也将在近期启用。

  “短期内的货源都比较充足,江门的商业地产后劲很足。”江门市房地产分析师王先生指出,开发商住宅销售受阻,但房控政策催生的商业地产投资热却给了开发商“处理”商铺的好机会。目前,不少项目都加快了推售商铺速度。

  专家:让成交量再“滑”一会

  据中原市场研究部的统计数据显示:截至10月初,全国执行限购政策相对严格的北上广深杭等10个城市中,库存积压达到了6044.46万平方米,环比9月初上涨了6%,库存积压增加了28640套,库存消耗比达到了12.8%,中原地产市场部张大伟在接受媒体采访时表示,目前阶段,即使停止新增供应,要消耗完目前市场上的在售库存也需要13个月的时间。

  在江门,中心城区的成交量已经出现了自4月份以来的连续5个月的下滑。而根据江门市房管部门公布的数据显示,江门市中心城区3月份待售住宅5400套,而4月份至今10月15日,有4626套新房取得预售证,有4867套一手住宅成交。

  因此,可以计算出目前江门待售住宅量约为5159套。而如果按照目前楼市最近两个月的消化量,以每月消化600套计算,即便停止新增供应,江门要消耗完目前市场上的在售库存至少也需要将近6个月。

  江门市房地产分析师王先生指出,目前江门的开发商刚感受到成交量下滑所带来的压力,但目前的压力尚不足以让开发商在价格上作出太大的让步。

  王先生认为,在房控政策下,在开发商与购房者的博弈中,让楼市的成交量再“滑”一段时间,开发商或会下调房价,特别是在江门这样的三线城市。

关键词:商业地产,江门楼市,楼市成交量
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  • 来源:广州日报
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