在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，写字楼建设如火如荼。

　　虽然短期来看写字楼市场仍将向好，但是未来市场或将面临调整压力，供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素。

　　(一)销售跑赢住宅 租金再创新高

　　2011年，是中国住宅市场深度调整的一年，但却是中国写字楼市场高速发展的一年，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。

　　销售表现良好 明显优于住宅

　　2011年1-10月，全国写字楼销售面积达1472.8万平方米，同比增长14.4%，明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始，写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。

　　价格快速上升 北京强势领涨

　　随着写字楼成交量的稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-10月，中原监测的8个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。在8个城市中，价格上涨幅度超过10%的城市分别有北京、上海、广州、深圳、南京，其中北京以40%的涨幅位居榜首，远超其他一线城市20%的平均涨幅。

　　租赁需求旺盛 入住率持续提升

　　一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系，如果入住率率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。根据中原集团研究中心对中国8个主要城市甲级写字楼市场的监测，截止2011年10月，8个城市的平均甲级写字楼入住率为91%，其中一线城市的入住率情况明显优于二线城市，反映一线城市的供求整体平衡，而二线城市存在一定的供大于求。

　　一线城市中，广州由于近年写字楼供应增加，空置率接近9%，空置情况略高于北京、上海、深圳。而二线城市中，随着近年城市中心区的大规模改造，带动写字楼的开发热潮，空置水平普遍高于10%，其中以成都的空置率情况最为严重，接近20%。

　　租金全面上涨 刷新历史新高受写字楼入住率持续提升的影响，2011年8个主要城市写字楼租金全面上涨，其中入住率较高的一线城市租金平均上涨20%，二线城市平均上涨10%，北京以32%的年度涨幅位居各城市之首。目前来看，除上海外，其他城市的租金水平已经超过了金融危机之前的峰值，上海租金与峰值相比仍有15%的空间。

　　(二)三重利好刺激 资金持续流入

　　在调控政策下，资金为何选择写字楼，原因主要有以下三点，第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

　　挤出效应明显 大单收购激增

　　在住宅调控的影响下，投资住宅市场的风险不断增大，因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。其中无论是国内国外的基金还是主要企业都积极购入写字楼物业，写字楼大单与去年相比出现了明显增加。

　　以基金公司为例，8月底，国内首支商业地产基金——高和投资收购了位于北京东三环核心位置的博瑞大厦写字楼底层共计1万多平方米的物业。2011年6月份，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布收购成都凯丹广场50%的权益。房产基金公司LaSalle Asia Opportunity III以约4.4亿元向瑞安建业收购成都瑞安中华汇商业项目49%的权益。

　　企业收购方面，日本开发商森大厦将位于浦东陆家嘴区域的中国内地第一高楼环球金融中心的高区物业进行拆零销售，总计上市64套，合27.58万平方米，截至目前已售3.36万平方米，购买方包括汤臣集团、天平汽车保险、国华人寿、宝钢等大型企业。瑞安建业出售旗下浦东陆家嘴金融区的21世纪中心大厦42层至55层共81套房源，总成交金额达22.7亿元，成交均价约102715元/平方米，创下上海写字楼成交均价的新高。

　　经济结构调整 刺激需求增长中国经济的转型是指从第二产业占主导向第三产业占主导转变，不同城市第三产业占GDP的比值差异明显，北、上、广、深这四个一线城市第三产业占GDP的比重均高于50%，平均值为61%，表明一线城市的经济已经处于第三产业快速发展期，对写字楼的需求将持续增加；反观二线城市，第三产业占GDP的比重除重庆外，均接近50%，处于转型的前期，经济仍然以第二产业为主，对写字楼的需求将稳步增加。

　　回报持续稳定 逐利资金流入 资金向来都是以利润为导向的，而写字楼的稳定回报率吸引了部分长期投资者的进入。目前来看，8个城市的平均租金回报率达到5.17%，远高于住宅市场的2%-3%的水平，处于相对合理的水平，这对写字楼的投资具有明显的刺激作用。

　　(三)供应持续攀升 新兴商务区涌现

　　受写字楼市场向好的影响，越来越多的发展商将目标转向写字楼市场，地方政府也不失时机的增加了商办用地的供应力度，写字楼投资建设与前几年相比出现了大规模的增长，而一些新兴商务区的崛起成为近年来写字楼市场的一大亮点。