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“投资回报率高达10%!”商铺投资要谨慎

  • 杭州写字楼网
  • 2012/1/16 10:45:10
导读:  “商业旺地,30万元/间,投资回报率高达10%!”类似这样的商铺宣传口号随街可见,仅从字面上看,商铺投资确实很吸引人。实际上,住宅限购之后商铺的火爆,确实和宣传中的低总价有很大关系,一二十万、二三十


  “商业旺地,30万元/间,投资回报率高达10%!”类似这样的商铺宣传口号随街可见,仅从字面上看,商铺投资确实很吸引人。实际上,住宅限购之后商铺的火爆,确实和宣传中的低总价有很大关系,一二十万、二三十万甚至一百多万元就能购置一间位于传统商圈的商铺,相对于一套住宅起码要几百万元,这样的商铺售价对市民来说确实是有很大的诱惑力。其诱惑的根源,还在于商家口中的大收益,8%、10%的高投资回报,简直就是信手拈来。

  然而,在商铺投资回报率已经普遍降至4%-5%的眼下,还真能这么轻易就获得如此高的回报吗?而且所需支付的仅仅是数十万元?天底下当然没有那么多馅饼掉下来?其实在众多的宣传口号中,倒是有不少需要投资者警惕的地方。

  高返租≠实际有高回报率

  返租是目前商铺销售的主要营销手法之一,商家报出一个8%或10%不等的投资回报率,然后再从商铺总价中直接减去承诺的三年或五年的上述收益,以此来给投资者一些“保障”。其实,不少投资者是冲着商家口中的8%或10%这样的高回报率出手买铺的。实际上,真的有那么高的回报率吗?不一定。

  荔湾区康王路的一个裙楼商铺,产权清晰,尾货一口价4.5万元/平方米,同样采用返租的形式进行销售,销售人员说:“前两年由商家统一经营,每年的回报率是8%,成交时以打折的方式在商铺总价里扣除了,4.5万元的单价就是折后的一口价。”那么假如以上述价位购得该负一层的商铺,以后的租金会是多少?“每平方米五六百元是没有问题的。”销售人员说。不过,记者走访该场周边的商铺了解到,该路段不少位于二楼商铺的租金仅为200元/平方米·月,新场的负一层商铺租金往往会比较低,若以二层商铺租金的七折即140元/平方米·月计算,其投资回报其实还不到4%,远低于商家口中宣传中的8%。

  投资提醒:返租其实是羊毛出在羊身上

  “返租”的回报率看起来很高,但“羊毛出在羊身上”。投资者最需要警惕的是,有的商家是先抬高了商铺售价后再进行返租优惠的,即是说,在推铺以前,商家就已把返租租金加到商铺的售价里了,“一般会将售价提高三成左右再卖。因此,即使所有返租租金一次性在楼价里减扣,开发商也是不会亏本的。如果能顺利再将商铺租出去,开发商还可另外赚一笔;而投资者不但得不到返租期的租金收入,更有可能因为高价透支了本应属于投资者的升值空间,可谓是双重损失。”一位投资管理公司的负责人说:“投资者入市之前,一定要了解清楚周边商铺的售价和租金,千万不可因总价低就冲动入市。”

  返租期满≠租金只涨不跌

  对于投资者而言,自己的商铺能收多少租金是非常关键的。目前在商家的营销方式中,有一种方式是让投资者先把商铺交给商家统一经营数年,期满后商家便会将铺交还给投资者自己操盘。经纪在卖铺时往往信誓旦旦:“由我们统一经营,实际上就是等于让我们先把商场做旺,然后再还给你们自己打理,所以说你们是没有任何风险的。”这样的说辞的确让不少投资“初哥”心动的。

  在人民北路的某广场商铺,目前被包装成“××二期”对外销售,销售人员说,开业前两年投资者可以将商铺交给商家统一经营,但也可以选择由自己经营,“若选择统一经营,售价还可多打一个8.4折,这就相当于这两年每年都有8%的回报”。该商场旁边的金门大厦商业裙楼潮坊,同样也是如此,销售人员介绍:“开业前三年由我们统一经营,到2015年1月返租期满后,就交给业主自己经营。现在很多知名网店都签约进来了,以后商铺的租金一定会向上涨的。”据介绍,该场也是每年返租8%,会直接在售价中扣除。

  如果能实现旺场升租的承诺,那自然是投资者最乐意看到的事情,但这个如意算盘真能打得响吗?不一定。

  东山百货边有一个商场,就是由商家统一经营五年后交还给业主自理的。有业内人士回忆道,在2006年开业时,商家将约10平方米的小铺打通,扩大至几十平方米至上百平方米后统一招商,吸引不少品牌商家进场。随着返租期满,商家将商铺恢复至原来出售图纸的状态交还给小业主自行放租,结果,大铺变细铺,场内的业态随即改变。加上同一时间有上百间商铺同时放租或放售,一些小业主为了争夺客源,甚至将原本4000元的租金大降一半,导致了恶性竞争。

  投资提醒:统一经营需有专业经验

  统一经营期满往往是商铺能否持续经营、投资者能否有好收益的一道坎。只有做旺了的商场,租金才有可能水涨船高。因此进行统一经营的操盘手或商家就非常重要了。骏誉投资人士表示,商场要如期开业就必须招商顺利,而招商顺利与否就和招商团队是否专业、是否有资源紧密相关。投资者在买铺时就需留意,到底这个商家有没有成功的招商经验。一个有经营的操盘者,能带动商场价值不断走高,例如现在比较旺的越富广场,二三楼租金要500多元/平方米·月,2003年零散经营时,其负1层商铺的租金仅60元/平方米·月。另外,商场的定位也很关键,从定位可见商家的市场经验,有些大场不断更换定位,难以把握市场消费动向,致使路段很好的物业也没有起色,之前火车东站的天汇城就是如此。

  低总价≠低风险

  这一轮商铺热潮形成的原因,一是因为住宅限购,资金流向了不限购的商用物业,二是因为这一批商铺的入市门槛不高,出于抗通胀的考虑,不少师奶和老公公老婆婆等投资经验不足的买家便被吸引入市。

  据了解,目前市场上在售商铺的总价一般都不高,大多在二三十万元左右,低的十几万元就有交易。这批商铺多数为裙楼铺,要么是被整体重新包装后再推的产品,要么是在经营中的专业市场铺,要么则是新场铺。这些商铺有一个共同点,就是面积小,且楼层分布广,并非街铺。

  例如目前在售的泰康城六楼、九楼商铺、泰盈商贸城等,建筑面积在7-10平方米之间,单价从2万多元/平方米起,贵一些的单价为十万多元。有业内经纪介绍,一些买家手握着三四十万元想投资,这类商铺的“身材”就正好迎合了他们的资金需求了。白领曹先生近期购买了荔湾区一间总价40万元的二楼商铺,他说:“钱放在银行不值钱,住宅买不了也买不起,所以选择低总价的商铺,起码能保值。”这类低总价的投资,风险会比较低吗?不一定。

  假如操盘手不行,商场做不旺,那么其中的商铺自然也会贬值。

  投资提醒:蚊铺难经营

  商铺营销资深人士法永能认为,蚊铺的好处是总价比较低,但买这样的商铺买家更应谨慎。因为商场铺的实用率通常只有四五成,一些七八平方米或面积更小的铺位,实用面积只有两三平方米甚至更低,连人站在里面都比较困难,做生意就更难了。当然,除非你本身就有稳定生意、稳定客源的商家,这就另当别论。正因如此,商家统一经营时往往会将若干个小铺打通变成大铺,于是就能顺利招商了。一位有经验的投资人士也提醒:“不要天真地认为地段好的就是好铺,高楼层其实也意味着高风险,经营不当很容易造成空场,现在广州的商业旺地某南路上的某大厦不就是有很多铺位闲置吗?”

关键词:商铺投资,商铺投资回报率,商铺销售
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