盘点一下苏州2009年写字楼发展变化，“高度、地标”是最能代表市场发展情况的。高新区、园区、中心城区、吴中区都有了自己CBD区域的地标性建筑，其中不乏超过100米的超高层项目。比如湖东CBD的九龙仓大楼420米、湖西CBD的环球188282米、湖西CBD的东方之门278米、高新区狮山路的高新国际商务广场198米、中心城区的农业担保公司地块、中润苏州中心268米等超高层项目，都起到了提升区域形象的作用。

　　成为商务中心要具备四个条件

　　综合分析苏州具备相当影响力的商务中心，借鉴其他一线城市的商务中心发展历程，可以发现要成为商务中心必须具备以下几个条件：

　　一是区域的交通条件要达到一定的水准。道路等基础建设要具备相当优势，具备快速对外交通资源，便于办公人群的进入和疏散，交通便利是商业、商务及各种经营活动的基本条件，城市CBD也将围绕各种交通枢纽发展起来。

　　二是要集中大量的现代写字楼。写字楼是商业办公的载体，多数企业办公倾向于气势恢宏的现代高层建筑，只有聚集了大规模的写字楼，才能吸纳大量的企业进来办公。

　　三是要地势平坦。大面积的山体和水域对CBD发展有阻碍作用，道路混杂、低质量的住宅、商业和工业区混杂通常会相互排斥，周边环境良好有序发展，能体现CBD城市形象和视觉景观特色。

　　四是可开发用地的分布格局和潜力，必须有足够多且相对集中的可开发用地，以使CBD获得可持续发展，达到应有的规模效用。

　　从以上归纳出的几个要素结合苏州城市商务中心的发展来看，湖东CBD、狮山路CBD、平江新城、沧浪新城等板块相对来说商务发展空间较大。

　　商务市场离全面繁荣期还远

　　虽然城市写字楼发展极具空间，但就目前状况来看，各个板块大兴土木建设的CBD在短期内可能会面临一段空置率较高的困难时期，苏州商务市场进入全面的繁荣期仍有较长的路要走。

　　以湖东为例，时代广场的商业mall在2009年初开业后，项目的写字楼目前仍未招商成功，不仅如此，板块内的其他甲级写字楼的入住和租金情况也不甚理想。一叶知秋，实际上，苏州的写字楼仍未从2008年经济危机的阴影中走出来，2008年下调的租金和企业对运营成本的控制都未恢复。目前，甲级写字楼的主要使用客户为银行、保险公司、地产企业、国企和世界500强企业，反映出苏州城市的民营现代服务业仍未真正发展强大。

　　展望未来，东吴北路CBD从2008年开始发力，众多重量级商务楼项目将纷纷上市，包括中润苏州中心、双冠双银星座等受到市场关注的项目，区内的吴中大厦业已临近交付使用。另外东吴北路CBD相对较为低廉的租金水平和便利的交通资源、商务配套等也会增加对企业的吸引力。

　　在苏州城市的商业布局中，东吴北路和南门将融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。最后值得一提的是，东吴北路CBD内新建写字楼的楼盘品质、配套设施以及为使用客户所提供的相关服务环境都在不断的进步。目前许多规划中或建设中的写字楼项目在产品创新、配套设施和商务环境上都有了很大的提高，在某些方面甚至是其他CBD板块内的项目难以比拟的。可以说，东吴北路CBD的建设发展，提升了苏州城市的整体商务环境，完善了写字楼板块市场。（联合调查：苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司）