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上海楼宇经济进入“第三代”

  • 杭州写字楼网
  • 2012/2/14 14:05:05
导读:   南京西路铜仁路口,嘉里中心,忙碌的上班族行色匆匆。在这里,一个庞大的计划正逐步变为现实:年内,扩建后达45万平方米、云集了高端酒店、商场、电影院的大型城市综合体——静安嘉里中心,将揭开面纱。   

    南京西路铜仁路口,嘉里中心,忙碌的上班族行色匆匆。在这里,一个庞大的计划正逐步变为现实:年内,扩建后达45万平方米、云集了高端酒店、商场、电影院的大型城市综合体——静安嘉里中心,将揭开面纱。

  由此,静安寺地区由静安嘉里中心、会德丰广场、1788国际中心、越洋广场、久光百货组成的“金五星”商圈也集结完毕。根据支柱型商务、商业功能,景观性旅游休闲功能,以及立体式城市交通功能的综合规划,这片摩天大楼群正探索着上海发展楼宇经济的新路径。

  项目探营

  “亿元楼”曾一度是考量楼宇经济成功与否的标准。但是我们在对“金五星”商圈中三个新项目的采访中发现,聚焦新兴服务业、配套完善服务;用空灵软环境换来最贵租金;打造低碳建筑,适应新需求……眼下,发展楼宇经济至少还有三种值得关注的新方向。

  静安嘉里中心:邀世界知名设计师来“安家”

  一栋写字楼就可以造就楼宇经济。2001年时,嘉里中心内的企业共纳税1亿元,成为沪上首栋“亿元楼”,由其引发的楼宇经济效应也被誉为“嘉里现象”。

  可对于今后单层办公“肚量”浦西最大的新嘉里来说,新的突破正在酝酿中。“年内,二期就将完工。届时,或许会有世界知名设计师在此安家。”静安嘉里中心对外联络经理黄宁笑着说,新兴服务业将是上海服务经济的亮点,也是楼宇经济的新方向。

  新租户:聚焦新兴服务业

  对静安嘉里中心的采访,始于一片由多栋商务楼宇组成的模型前。“曾经率先创造亿元楼的嘉里一期,面积约7万平方米,就在这个角落。”黄宁指着南京西路铜仁路路口的一栋写字楼说,“其余38万平方米都是二期项目,正在加紧建设。”在这45万平方米的舞台上,商务功能仍然是核心。其三栋写字楼办公面积多达15万平方米,该项目也是浦西单层面积最大的写字楼。值得注意的是,嘉里中心的“肚量”变大了,它对楼宇经济也有了新的解读。

  2001年时,嘉里一期云集了北大方正、施乐、智威汤逊等20多家国内外著名企业,共纳税1亿元。金融、咨询、广告、法律、会计等行业也从此时开始成为沪上各大写字楼主要吸引的客户。

  2012年2月,二期项目尚在建设中,写字楼部分的招商已取得不错的反响。跨国公司总部依然是它的目标群,只是行业有了新侧重。“经过几年的发展,现代服务业在上海已有一定规模。从未来看,服务经济的潜力在于一些新兴服务业。它们也是新嘉里的目标之一。”黄宁介绍,嘉里正在与部分国际上知名的设计师进行沟通。今后,他们有望在这里开设地区总部或设计室,这既包含设计功能,也提供展示空间。“这种新业态就可归于上海正在力推的文化产业范畴。”他分析,国际级设计大师的加盟,可带动与此相关的文化创意产业集聚,就像最初金融、咨询、广告业在这里的集聚一样。

  新功能:有影院也可品历史

  除了商务,静安嘉里中心还将新增许多功能。“为了配合现代服务业发展,吸引更优质企业入驻,城市综合体提供的不仅是一个办公场所,更是一个成熟的生活广场。”黄宁说。

  年内亮相后,这里将有不少时尚大牌的旗舰店,还有高端的休闲餐饮。最特别的,则有三个“新面孔”。首先,香格里拉酒店将开设其亚洲旗舰店。为了适应大型会务、婚宴需求,其中一间2000平方米的大会议室里没有一根柱子。“酒店还没装修好,已有客户急着预订了。”项目招商部有关人士笑着说。一家精品电影院也将正式开业。“以前写字楼的商业功能主要面向楼里的白领,配备一些简单的咖啡、便利店、餐饮设施。但如今,写字楼的辐射面还涵盖至周边生活人群。为他们提供方便、多元化的休闲、娱乐功能,将避免写字楼出现空城现象。”上述人士补充道,香格里拉酒店边上就是一座3000平米的“城市广场”中心庭院,这里有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。

  最特别的是,该项目的中心位置上是安义路上海毛泽东旧居。“楼宇经济并不是简单的旧区改造,拆完了再造新楼。”黄宁说,这座故居就由企业和政府共同修复,今后会不定期展示一些公益的文化展览。“正是这座故居带来的文化历史底蕴,让我们有别于一般的商务楼宇,有机会将活化历史这一元素融入商业发展中,从而取得双赢效果。”

  新配套:政企合作改造安义路

  在面积庞大的静安嘉里中心里,还“藏”着一条幽静的小路——安义路。项目完工后,这条市政道路将迎来一次“变身”。

  据悉,安义路的改造将采取政企合作的方式,嘉里中心不仅参与规划,也投入了较大的资金。“好的商业项目,需要有便捷的交通。”黄宁介绍,为了方便开车的顾客,静安嘉里中心配备了1480个车位,为全市最大,光停车口就有5个。此外,道路的交通引导也是规划的重点。安义路就将成为单行道,除了划分行车路线,还设有统一的出租车扬招点。

  由此,这里将成为一个小型的立体交通系统,私家车、出租车、地铁都各归其位。同时,楼宇与楼宇间也全部连通。“就算是碰到下雨,顾客从交通工具下来后,到走遍整个嘉里中心,都不会淋到一滴雨。”他自信地说道。

  会德丰广场:空灵软环境换来“最贵租金”

  会德丰广场是浦西的新地标,因为270米的身高让它成为“浦西第一高”。在楼宇经济中,它也迅速成为一个亮点,因为开业不到半年,其写字楼租金已跻身上海“最贵”之列。值得注意的是,这一快速攀升的租金,是由会德丰广场前期不嫌“慢”的规划换来的。

  领先优势“保持20年”

  会德丰的“慢”曾让一些人不理解。据悉,1995年,会德丰广场项目就获批了,可其建设速度却很慢。这与当时国内习惯了重大项目快速建设、快速投入运行的风格截然不同。“我们当然也想早点投入运营。可是一个立足长远的项目一定要有审慎、合理的前期规划。”九龙仓上海有限公司高级经理吴正说,作为香港九龙仓在上海唯一的一个商业项目,公司希望它在至少建成后的20年内,依旧保持各方面的领先。

  由此,仅会德丰广场的规划就曾三易其稿。九龙仓在香港拥有海港城、连卡佛、马可波罗酒店等知名商业、酒店品牌。所以,最初会德丰的方案也包括了两栋楼宇,涵盖商务、商场和酒店功能。但根据市场评估后,由于面积有限,他们首先“砍”掉了商场。“酒店本来在计划中。但这样,剩余的土地面积会很狭窄,无法提供足够的广场和停车场。而后者正是国际化商务功能的重要配套设施。”吴正说,最后,公司又忍痛“砍”掉了一栋楼,只保留一栋写字楼。这不仅符合静安寺地区偏重商务发展的需求,也能留下空间,为客户营造更好的软环境。

  更高的层高符合商务需求

  即便在面对唯一一栋写字楼时,会德丰也花了大量时间在设计、规划。吴正举了一个例子。会德丰广场比恒隆广场高了2米,恒隆有66层,而会德丰只有57层——也就是说,后者有着更高的层高。“这对开发商来说不划算,但却符合商务需求。”他指出,甲级写字楼的目标是吸引大公司来此设立地区总部。更好的办公环境就更易吸引它们入驻。

  这些规划、设想曾引起业界的争议,但却最终赢得了市场的认可。去年9月份开业至今,会德丰的出租率已高达85%。若仅从租金来看,这里起步期每日每平方米均价为8元,后来很快涨至10元,现在则已达到15.5元。根据中原地产之前发布的信息,会德丰广场和环球金融中心已经是眼下上海租金最高的写字楼。

  “预计到今年年底,我们将拥有楼内企业每月税收总共达亿元的能力。”吴正感慨地说道,只有找准市场定位,黄金地段才能发挥最大的潜能。

关键词:上海楼宇经济,上海写字楼,上海综合体,上海金五星
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