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深圳写字楼井喷 供应量能否“消化”?

  • 杭州写字楼网
  • 2012/4/11 11:31:40
导读:   目前,深圳规划和在建的200米以上高楼有74栋,未来合计有111栋200米以上高楼。如规划建设中的深圳660米的平安金融中心和518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦,三者很快就会把目前深圳最高的京基

    目前,深圳规划和在建的200米以上高楼有74栋,未来合计有111栋200米以上高楼。如规划建设中的深圳660米的平安金融中心和518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦,三者很快就会把目前深圳最高的京基100挤出深圳高楼三甲的位置。

  “摩天楼”林立,给深圳带来的“井喷式”写字楼供应,在目前楼市下行的背景下,是否会引发商业地产的供需危机?这一“问号”备受业内关注,本报记者就此展开了一番调查。

  现象1
  深圳未来摩天大楼最多
  高于香港上海新加坡

  据房地产服务公司高力国际发布的统计数据显示,深圳已建成200米以上高楼37栋,香港有38栋,上海49栋,新加坡12栋。而规划在建项目中,深圳有74栋200米以上建筑,而香港只有2栋200米以上高楼,上海也只有14栋。

  数据指出,未来合计200米以上高楼深圳将有111栋,5年内要完成的则有51栋。但未来香港只有40栋,上海有63栋,新加坡为12栋。

  而规划中的深圳660米的平安金融中心,和518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦都会很快把目前深圳最高的京基100挤出深圳高楼三甲的位置。 

  高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示,“这也预示,深圳未来甲级写字楼发展空间非常大,市场将会非常激烈。”

  现象2
  深圳物业市场水平
  低于香港上海新加坡

  记者了解到,从2006年到2011年,在深圳、上海、香港、新加坡四个城市中,深圳的GDP数据都是最低的。在商业地产项目中,如深圳虽然有42家已开业五星级酒店和18家已开业国际品牌五星级酒店,但上海分别是129家和79家,香港是31家和18家,新加坡是34家和19家。

  陈厚桥分析说,深圳在五星级酒店品牌数量、甲级写字楼租金、已建成超高层写字楼等方面还和香港、上海、新加坡等城市有差距。

  从甲级写字楼发展状况来看,租金方面,北上广深以及香港和新加坡几个城市中,深圳的租金水平也是偏低的。截至2011年第四季度,甲级写字楼租金北京是274元/平方米/月,上海是246元/平方米/月,深圳是172元/平方米/月,广州是159元/平方米/月,而香港则是529元/平方米/月,新加坡是467元/平方米/月。

  观察
  商业地产回报率低于7%
  银行加息上升至7.05%

  根据美联物业全国研究中心的研究,深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。在2010年10月加息以前,深圳商业地产(写字楼+商铺)一二手成交面积一直处于相对高位,平均达到12万平米。随着11月起的连续加息,商业地产成交面积上涨乏力,终于在2011年7月该年内第三次加息后,逐渐走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市场实施了评估价过户政策,也影响了商业地产的交易预期,7月商业地产一二手合计开始向12万平米以下关口滑落,当年8月备案数据只有96565平米,下行的趋势延续到2012年2月,只有5万平米成交。自3月起,商业地产的合计成交面积超过了12.4万平米,主要贡献来自二手市场,特别是商铺成交。

  目前,十年期的贷款基准利率经过2010年历次加息,已上升至7.05%,而深圳商业地产的租金回报率大部分是低于7%。

  未来
  写字楼租金若再高
  多数企业难以支撑

  美联物业全国研究中心主任徐枫,曾带领团队对深圳写字楼市场需求进行调查发现,深圳写字楼市场主流客户都是盈利能力一般行业或者是公司,主要是物流、IT、旅游、金融等。“真正所谓金融在中国泡沫度还是非常高,所以我们觉得去衡量这个企业资产负债表、盈利能力等真的很难有公司能支撑写字楼租金280-300元/平方米的价位。”她认为有大厦租金上涨,甚至于“卓越地产”的写字楼定价7万元销售,这都是“天花板”价格。

  井喷供应量能否消化?
  供应量大已成共识  
  如何消化“悲”“乐”有别

  徐枫认为,2012年深圳商业地产(写字楼+商铺)成交将有压力。原因在于:年内新增供应过大,特别是写字楼方面;商业地产定价偏高,下家接盘有难度;按揭利率高企,回报率难以企及,买家持货意愿不强;产品同质化程度高,彼此之间竞争剧烈,难以共赢。    

  对于未来的商业地产供求关系,世联华南商业部总监何学礼也表示有些“悲观”。“深圳商业供给这部分今年是非常大,但商业地产主要是写字楼今年供应量的突然爆发。”他分析说,2012年深圳二手商业成交基本上算是半休息状况,“一手也是靠几个盘通过转借的形式,以短平快的方式走了一把,能走多少走多少,二手基本上动都没有动。”

  与何学礼的“悲观”所不同,高力国际华南地区董事总经理林国东显得较为“乐观”。

  “未来深圳的商业物业体量其实是不大的,深圳未来有52栋超高层甲级写字楼,在外企扩张速度减慢的背景下,这么大的需求在哪里?”他分析说,要分两种类别,新的一线优质写字楼产品它面对的租金和租赁压力都比较小,因为它往往意味着更大和更好,它会重新领导市场的趋势,所以不必担心一线写字楼,内资企业的需求还是很强的,而外资企业由于西方的经济差不多到谷底了未来也会反弹,“希望在2014年后会迎来复苏,外资企业再扩张它的写字楼,而另外那些差一点的写字楼则就要担心了。”

  世联行副董事、深圳商业地产部主管夏春毅也认为,“深圳写字楼市场绝对是有很好的消化空间,但需要用好的写字楼物业来刺激它,如果同一时间段市场供应比较多,那么市场消化就会放慢一年或一年半。”他举例说,罗湖的华润中心,曾经用了多年时间出租,但现在出租率非常高,空置率很低,而且它的租金几乎是最高的,“所以我们不担心深圳市场,反倒是那些非一线的城市,写字楼要经历从散卖到单一产权租赁的过渡,可能会出现供大于求的情况。”

关键词:深圳写字楼,深圳摩天楼,深圳商业地产,写字楼井喷
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