租金上涨

    持续上扬的租金无疑是众多开发商盯紧商业市场的原因之一。仲量联行统计数据显示，从2010年至今，上海甲级写字楼租金持续上涨，从原来的人民币6.7元/平方米/天左右上升到人民币8.3元/平方米/天左右。商铺市场也是如此，戴德梁行统计数据显示，2010年初，上海商铺平均租金为50.76元/平方米/天，到了今年年初，平均租金已经达到了54.66元/平方米/天。

    商业地产巨头SOHO中国自2009年8月从大摩手中收购东海广场以来，至今在上海已拥有10个项目，累计收购资金超过230亿元。

    SOHO中国CEO张欣4月2日在博鳌亚洲论坛接受媒体采访时称，目前商业地产的基本面非常好，租金在去年第四季度都有增长，北京、上海两地增长达50%以上。

    “我做地产那么多年，都没有见过那么好的时候。”张欣表示，若有放松银根的行动，资金仍会持续流入商业地产市场。同时，上海的写字楼租金持续上升，租金回报率已经超过10%，比香港要高出不少，因此集团未来将继续集中发展上海及北京等城市的商业地产项目。

    戴德梁行华东区企业服务部主管、董事傅翀宇指出，商业地产市场客户的需求仍然保持健康稳定的发展，大公司不断在扩张兼并，中小型公司在持续进入上海市场，在此基础上，上海写字楼的租金在未来还将稳步上升。

    戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁也表示，甲级写字楼产品趋于成熟，不断给客户带来更优质的办公体验，这也是租金持续上涨的重要原因。

    面临洗牌

    巨大的存量和极有可能面临的漫长去化周期都没能阻挡房企对商业地产市场的热情。除商业地产巨头之外，住宅开发商三大巨头万科、保利和金地均表示公司将增加商业地产投资比例，包括龙湖、仁恒、恒大等著名开发商也提高了对于商业地产的关注，相继宣布增加相关投资的意向。

    在各大房企大张旗鼓地加码商业地产的同时，业内人士提醒，商业地产市场将面临一次大的洗牌。

    陆骑麟认为，商业地产整体供大于求，这对于一些原本升值潜力较差的外围区域商业项目更是雪上加霜。在此背景下，无论开发商还是中小投资者都更需谨慎，应该详尽考虑自身资金实力、开发投资经验以及地段、人流、消费能力。

    李骁指出，目前商业地产市场存在的问题显而易见：首先，商业地产属于地产业的一个大的分支，有其自身的特性，政策不应该一刀切，也不应该以住宅模式来套商业地产；其次，房企集体进入商业市场，项目良莠不齐，一些项目势必会面临窘境；再次，因为专业开发及运营的经验不足，很多开发商仍然以住宅的思路来开发商业地产，重销售而轻经营，最终将导致项目失败；最后，人才短缺是商业地产发展的瓶颈，也是很多公司扩张的短板所在。“商业地产市场势必会经历一些波动，迎来一次大的洗牌。”李骁说。

    黄志坚则从投资角度提出预警，“商业市场的风险明显高于住宅。商业地产开发对开发商的要求远高于住宅开发，传统的住宅开发商未必能够玩得转商业地产。如果仅仅因为住宅市场面临严厉调控而一窝蜂转战商业地产，可能危险性更大。”

    黄志坚表示，对于中小投资者而言，买进商业地产后再出手时所需要付出的税费远远高于住宅。特别是商铺类地产，人气不足或者位置不好，其经营效益就差。如果事先没有充分对风险进行评估，很容易“买进即被套”。