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广州商业地产回报率不比北京差

  • 杭州写字楼网
  • 2012/5/14 13:45:47
导读:  地处改革开放前沿的广州,其商业地产在地产界内并非一马当先。   今年以前,专做商业地产的SOHO中国曾多次来广州考察,后因种种原因并未进入广州市场。在潘石屹眼中,广州第三产业尚不够发达,“商业地产市场

  地处改革开放前沿的广州,其商业地产在地产界内并非一马当先。

  今年以前,专做商业地产的SOHO中国曾多次来广州考察,后因种种原因并未进入广州市场。在潘石屹眼中,广州第三产业尚不够发达,“商业地产市场远远不如北京和上海”。

  但在广州地产界众多人士看来,正因为目前落后,广州的商业地产才有更多升值空间,未来增速会更快。

  SOHO欲进遭遇抵御?

  早于2007年上市之后,SOHO中国就曾打算在一线城市北上广深开发商业地产。但考察之后,“觉得广州的商业地产市场远远不如北京和上海”。今年4月,在接受南都记者专访时,SOHO中国董事长潘石屹坦承,去年又曾带队前来广州考察,但觉得广州的GDP总量和人均GDP与北京、上海差不多,但第三产业在GDP中所占的比重则相去甚远,第二产业占比过多。按他的说法,广州的商业地产市场有待提升。

  但在广州众多从事商业地产的人士看来,潘石屹的话恐怕有点“言不由衷”。“他几次来广州,去年还选择在广州开公司会议,那就说明他看中了广州的市场,只是不得其门而入”。国际房地产顾问“五大行”之一的一名高管表示,潘石屹曾考察过珠江新城、天河北的项目,但因为“广州的本土发展商反应比较强烈,他不得其门而入……”

  该名高管透露称,在广州有做商业地产的,一向都是本土的发展商,比如富力、合景、恒大、高德置地等,“外面的发展商很难插进来。”在今年3月,黄埔大道的一块地打包招标时,潘石屹也曾到场,但最终仍是被本土发展商拿下了。

  “对于外来企业而言,若只做一个项目,在基础成本不是很优惠的情况下,会相应拉高成本。”仲量梁行商业部主管马炜图认为,除了本土的因素外,成本或也是制肘外来企业进入广州做商业地产的原因。

  租售价不高但回报不低

  据广州市统计局今年2月份通报,广州去年投资进一步向第三产业集聚,去年广州第一、二、三产业固定资产投资占该市固定资产投资的比重由上年的0.1:19.2:80.7调整为0.1:15.5:84.4,第三产业比重提高3.7个百分点。去年第一、二、三产业增加值占GDP的比重由上年的1.8:37.2:61.0调整为1.7:36.8:61.5.

  “广州无论在甲级写字楼售价还是租金方面,都处于四个一线城市的最低位。”第一太平戴维斯中国区董事长林木雄表示,截至今年第一季度,上海平均租金约为228元/平方米/月,北京为295元/平方米/月,深圳为189元/平方米/月,广州的平均租金为151元/平方米/月。不过,广州的回报率丝亳不逊于北京,两者平均在6.1%的水平,而上海的甲级写字楼回报率大约为5.3%,深圳的甲级写字楼回报率最低,仅4.5%左右。

  一家于前年进入广州做商业地产的房企负责人亦认为,“若干年前可能大家觉得广州不适合做奢侈品,但现在看来并不是这样,比如太古汇,未来这方面的商业还是有进一步发展空间。”“比如写字楼,广州的单价才三四万元,租金能租200多元/平方米;但上海单价可能高达十万元,但租金好一点的才一千元/平方米。”他表示,比起其司在上海的项目,广州的回报率就很高。

  “未来广州商业发展大有空间”

  马炜图表示,北京是总部经济,上海是金融中心,广州则是中国的南大门,偏向于制造业等,深圳偏向高科技与金融。广州的城市定位虽没有北京上海那么高层次,但目前也在做产业升级,未来发展颇值得期待。

  “广州是南中国的中心城市,目前不但珠三角,连长沙等地的客人都来广州购物。而周边珠三角的大企业,在条件成熟后也会逐步将总部迁到广州;加之旧城改造,广州的条件越来越成熟,未来有很大的发展潜力。”林木雄说。

  易城中国研究与咨询部总监张征伟表示,和北上深一样,广州目前也涌现出越来越多的综合体项目。据介绍,目前北京有将近两千万平方米的综合体,上海则是900万平方米,深圳是600万平方米。

  他表示,正因为广州的商业地产目前的售价租金都低于另外三个城市,所以以后的发展才会大有空间。

  张征伟认为,限购为企业转型做商业地产做了铺垫,但短期内并不会有过多的开发商转型。目前大多开发商对于商业地产的比例是20%,随着以后商业地产发展,将会有更多企业加大其商业地产开发的比例。

  做为广州最大的发展商之一,越秀地产表示看好广州商业地产未来的发展前景。据悉,截至2011年底,其土地储备住宅所占比例约为56%,余下44%比例为写字楼、商业及其他类型。越秀地产认为,受全球经济下滑及不稳定等因素的影响,预计广州今年甲级写字楼、商铺租赁需求会受到一定的影响,但是优质物业的供应仍然稀少,因而近期将着力开发和培育2-3个大型、优质的商业物业。

关键词:广州商业地产,广州商业地产回报率,广州写字楼
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