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广州“高龄”写字楼扮嫩出江湖

  • 杭州写字楼网
  • 2012/7/26 10:45:22
导读:   以一手楼形式放卖回报率高但楼龄大大缩水    陈女士是一个楼市小“炒家”,近期,熟识的中介向她推荐了一个写字楼“笋盘”——位于江南西市二宫地铁上盖的创展自由港,投资回报率可以

    以一手楼形式放卖回报率高但楼龄大大缩水

    陈女士是一个楼市小“炒家”,近期,熟识的中介向她推荐了一个写字楼“笋盘”——位于江南西市二宫地铁上盖的创展自由港,投资回报率可以达到6.4%,高于目前广州市场甲级写字楼5.8%左右的平均数。

    但是,现场考察过之后,陈女士心中犯了怵:创展自由港土地使用年限是从1996年开始,按照纯写字楼50年的使用年限计算,只剩下34年。这种“大龄”写字楼虽然价格笋,但投资价值究竟几何?

    据陈女士介绍,中介称创展自由港目前每平方米售价在15000元左右,户型均在100平米以下,最小的户型不到40平方米,单价和总价的“门槛”都很低。同时,该地段每平方米每月租价可以达到75元~85元之间,按每平米80元来算,投资回报率达到了6.4%,高于目前广州市场上甲级写字楼5.8%左右的投资回报率。

    对短炒客影响不大

    记者了解到,创展自由港是由原本的新疆证券大厦翻新而来,虽然目前是以一手写字楼的形式放卖,但土地使用年限是从1996年开始,按照纯写字楼50年的使用年限计算,已经“缩水”16年,只剩下34年。

    记者了解到,由于各种原因,一手“大龄”写字楼在广州市场上并不罕见。去年下半年开始发售的,位于北京路上的广百新翼大厦便是一例,由于曾遭到查封,该批写字楼的土地使用年限是从2001年计算起,目前仅剩下39年。相应的,该写字楼的均价也经历过数次下调,目前均价为15800元/平方米。

    “对于写字楼来说,剩余年限是一个因素,但是并不是最主要的因素。”合富置业分区营业经理朱良邑介绍说,珠江新城目前的写字楼市场虽然主要是新楼,但是许多土地都是上世纪九十年代末,或者本世纪初拿的地,事实上年限有可能也少了十年左右。而对于传统的写字楼密集地段淘金商圈,大部分写字楼都建于1992年至1997年之间。这些写字楼使用年限不会对未来的升值潜力造成太大影响。

    “购买写字楼,主要还是要看地段,所在区域的商业氛围;然后看硬件,包括设施、先进的网络通讯,最后看是否有成熟的管理公司。”朱良邑表示。他告诉记者,许多写字楼“炒家”事实上都是赌写字楼的升值潜力,很少会将楼留在手中超过5年。“虽然使用年限较短,但对于短炒客影响不大。”

    而如果投资者是购入之后长期持有,则要考虑剩余使用年限的影响。据了解,国家目前尚未对土地使用期到期后续期作出明确规定,但是《土地管理法》规定我国实行国有土地使用权有偿使用制度,写字楼用地是应有偿使用的,到期后如继续使用仍需缴交地价款。

    写字楼市场:平稳上升 租金下滑

    据朱良邑介绍,写字楼的价格一直保持着平稳的上升态势,“今年年初,珠江新城板块的写字楼,均价在每平方24000元至26000元之间,现在每平米的价格微涨了2000左右。”

    仲量联行早前发布的《今年上半年广州房地产市场调查报告》中也表示,第二季度,广州写字楼投资市场较为活跃,成交量增加,主要源于自用型买家购买整栋物业及分拆业权写字楼。资本值方面,受市场行情改善带动,第二季度环比微升0.5%至每平方米约46,000元(按实用面积计算)。

    但是,写字楼的租金却呈现下滑趋势。仲量联行数据称,今年上半年,广州全市整体写字楼空置率环比回落近2个百分点至10.6%,同期净吸纳量累计约16万平方米,同比减少超过一半。

    第二季度全市甲级写字楼租金环比下降1.1%,为每月每平方米155元(按建筑面积计算)。上半年受总体需求下滑及供应压力影响,平均租金累计缓降1.2%。

    下半年是写字楼旺季

    对于下半年的写字楼市场,仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示,除非经济增长放缓的情况改善,否则租赁需求特别是外资企业方面,将会持续低迷;同时,新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下,整体租金将面临严峻考验,对新竣工大厦的影响尤其明显。而在售价方面,由于市场气氛改善,下半年货币政策渐趋宽松,自用需求支撑写字楼投资活动,写字楼的售价有望继续平稳增长。

    而朱良邑认为,下半年二手写字楼方面的成交量和售价应该是稳中有升,珠江新城的成交量会较大。在租赁方面,他表示:“实体经济肯定会影响租赁市场,但是在广州市来说,下半年通常是写字楼租赁的旺季,预测写字楼的租金仍应有3%左右的增长。”

    据悉,今年下半年广州甲级写字楼新增供应达50万平方米,至今年年底,全市甲级写字楼的总存量将达360万平方米。

关键词:广州高龄写字楼,广州甲级写字楼,投资回报率
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  • 来源:广州日报
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