目前调控的主要目标还是稳定价格不再上升。然后收入要慢慢地追上去，慢慢缩小房价和收入之间的差距。所以，未来房地产调控的节奏应该是，松一松，紧一紧，再松一松，这样松松紧紧地捆住房价。

　　中原集团创始人施永青日前在上海接受早报专访，针对宏观调控的走势、“金九银十”的行情、上海及香港房地产市场对比等行业普遍问题，发表了诸多见解。

　　在给置业者提供建议时，施永青表示，买房时机在任何情况下都有，但应该遵循“三步走”的惯例，那就是：“硬刚需”，“可出租”，“纯投资”。

　　调控将长期持续

　　问：您对内地房地产调控的进程以及未来调控的路线有什么看法？

　　施永青：两方面原因决定调控政策不会轻易改变。

　　首先，目前的房价与老百姓的收入脱节，房地产变成了一种投资工具，把其原有的使用功能扭曲了。

　　市场上有很多资金找不到投资的机会，尤其是现在世界经济发展全面放缓的情况下，本身产能过剩的情况很严重，资金没有出路了，所以只能砸进房地产。如果不去限制外来资金去购置房地产的话，一些大城市，比如上海、北京、广州，它吸引的资金是全国各地，甚至全世界的，这些资金蜂拥而至，上海、北京就顶不住了，所以价格才会被炒高，这是投资者的偏好。

　　可以说，投资者的这种偏好剥夺了部分自住需求的机会，所以限购一定会持续，严格地坚持下去。因为任由市场发展下去的话，一些大城市的居民都买不起房子了，不能成家立室了，年轻人从大学毕业出来10年、20年、30年都不能买房子了，对社会稳定不利，这是需要解决的问题。

　　其次，房地产过度发展使资源错配。

　　一个国家不能单单发展房地产，一个城市还无所谓，但是整个国家的发展不是光能赚钱就可以的，还有民生、科技等各方面的长远发展，但是现在做其他领域都很难，目前来说赚钱最容易的还是房地产领域。越来越多的人都把精力投入到房地产，那其他领域投入的人力、物力势必就少。有些国企本来是做其他领域的，有了钱也去做房地产，这对中国的长远发展来说很不利，这样会走上岔路。所以，全国的经济发展不能是房地产“一家独大”，为了扭转这个倾向，目前的“限购”也好，“限贷”也好，或者未来可能的“房产税”也好，可能会成为循序渐进且有针对性的长期政策。

　　问：您对即将到来的“金九银十”传统旺季有何预估？

　　施永青：“金九银十”应该是在没有调控的背景下会出现的情况。现在的市场上存在一些“幻想”，其实这个“幻想”是在降息之后，银行贷款相对宽松了一点的情况下出现的。

　　年初时，比较悲观的情绪蔓延，近段时间市场开始慢慢恢复，一些新盘开始卖得好了，有些城市，如北京，又出现了地王，有些城市均价又反弹了，但这只是一时的现象。

　　原则上来说，调控并不是希望房价垮下来。房价如果真的全面掉下来，也会有很大的影响，一些买了房子的人资产会缩水，以至于这部分人群又失去了消费能力和再投资能力，这对社会稳定不利，对经济发展更不利。

　　目前调控的主要目标还是稳定价格不再上升。然后收入要慢慢地追上去，慢慢缩小房价和收入之间的脱节。所以，未来房地产调控的节奏应该是，松一松，紧一紧，再松一松，这样松松紧紧地捆住房价。

　　楼市进入低增长期

　　问：全球经济持续低迷，中国楼市的“牛市”还会出现吗？

　　施永青：大环境不允许房地产出现另一个牛市。

　　房地产不是经济的基础，它应该是经济发展之后、经济活动增加之后才会发展的。在经济活动增加的时候，才需要更多的写字楼、厂房和商铺；在人的收入增加、人口流动性增加、活动需求增加的时候，住宅需求才会增加。

　　现在的情况是，整个世界经济都在放缓，比如欧洲、美国，对中国有很大的影响，中国的出口业主要的对象就是欧洲和美国，这两个主要经济体系现在都“病”了，两个经济体系自己都面临巨大的偿债压力，你怎么能期望他们再来购买中国的产品。所以，中国未来，我相信不是几个月，而是在一段比较长的时间，房地产不会出现牛市，即使有增长，那也是相对缓慢的低增长格局。

　　以美国为例，美国政府原本表示，低息政策将持续至2014年，现在估计要到2015年，这是由于经济低迷，为了刺激经济的无奈之举。

　　何为利息？简单来说，做生意有钱赚才可以付利息，做生意亏本的话，连借款都无法偿还，怎么还能负担利息部分。现在全球经济并不乐观，在整体经济低迷的情况下，期望房地产的牛市是不符合实际的，所以对于内地楼市的“金九银十”，我认为不要抱有太大的期望。但是，在进一步降息、银根放松的情况下，开发商取消之前的降价行动，或者小幅抬价的现象还是会出现。奉劝发展商还是不要太进取，因为轻易登顶也轻易回落，一旦整体回落，那么整个市场要想恢复稳定都很难。

　　问：请您为内地的置业者提供一些专业的建议。

　　施永青：我认为，政府绝对不会压垮楼价，因此，等楼价跌很多再买的可能性几乎为零。

　　所以，目前置业者还是应该考虑自己的能力，量力购买。买房的时机在任何情况下都有，但都应该遵循一个惯例，那就是，先购置自己需要居住的物业，也就是内地常说的硬刚需购房，然后可以考虑一个养老的物业，也就是购置一套适合长线出租，等以后可以有稳定租金来养老的物业，最终才是考虑所谓的投资物业。但从现在看来，我认为目前在上海大部分人前两步还没有走完，就直接跳到第三步，这是不适合的。

　　沪楼市前景优于香港

　　问：以新房销售为主导的上海房地产市场和以二手房交易为主的香港房地产市场，未来您更看好哪个区域？香港楼市近期的置业环境，包括政策、房价等有怎样的变化？

　　施永青：其实长远来说，内地的经济增长能力比香港强，以10年为期来算的话，内地楼市的前景比香港要好得多。短期来看，内地目前有一些城市的过度建设，导致空置率、库存率居高不下；还有就是资源错配的情况，比如顶级豪宅、别墅建得过量，这些顶级物业一般都是投资者在购置，但是现在买第二套住宅又有限制，首付高，利息也高，这对豪宅物业的影响很大，还有一个“定时炸弹”是房产税，房产税一旦出台，豪宅市场必将受到重挫。所以，内地楼市的问题和香港正好相反。香港是建设得不够，供应严重短缺所造成的房价高企。

　　香港楼市，这两年政府也在想方设法控制，前年就出台了短期转让要交15%的附加印花税，这对炒家打击巨大。投机抄家基本已经退出了香港楼市，但是没有人炒楼，楼价还是不断飙升，这也证明了香港楼市供求严重失衡的情况。不过，香港的空置率很低，经济增长虽然缓慢，但还较稳定，所以香港楼市不容易一下子把楼价压下来。除非香港政府采取与内地一样的措施，比如香港的房子只能卖给香港人，或者只能卖给首次置业的香港人，那香港房价一定会往下掉，但是，香港政府习惯上不做太多干预市场的动作。

　　问：目前，内地人赴港置业的比例有无变化，赴港投资置业的优势在哪里？

　　施永青：内地人现在香港仍可投资移民，移民后就会产生很多居住需求，就会购置香港物业。当然，不移民也可在香港购置物业。但是由于内地整体经济的低迷，赴港置业的内地人已经大大收缩了。目前，内地人去香港置业的主要目的已经不是投机短炒，而是长期持有稳定收租，因为香港的物业保值能力很强。

　　问：中原集团在未来的发展方向是怎样的？除了二手房中介门店交易、一手房代理，未来还有没有新的营销方式，例如线上线下结合等？

　　施永青：香港中原在上世纪90年代中期就开始搞网络销售和数据分析，在香港，中原的网站浏览量很高，不受外网或代理网站的影响。但在内地情况不一样，在内地的线上交易做得相对落后，这些都是将来我们要加强的地方。关于代理方面，中原的优势还是比较明显的，中原有大量商界的人脉网络，对于我们代理的项目，开发商要放盘的话，中原就能提供大量有效客源。因此，中原目前的一二手联动做得还是比较好的。在上海可能不是太明显，但是在深圳，中原一手代理的市场占有率达到40%-50%。