杭州商业地产近年发展很快，尤其是杭州九堡及钱江新城，可以说是目前杭州发展最迅速的区块，而在高速发展的同时，高空置率的阴影正在逐渐笼罩这两大区块。

    随着越来越多的老牌专业市场“东迁”及新市场的落户开张，九堡迎来了大量商业投资的机会，看好这一块未来前景的商家纷纷转移战场，选择入驻这里的专业市场，抢占东部商圈。以杭州九堡新客运中心为圆心，3公里范围内，分布着很多商业地产项目，它们有的叫“商贸城”，有的叫“市场”，但都有着极其相似的特征。

    通过调查鸿伟摩尔了解到，目前九堡很多已经开业的市场空置率频频创新高，而更多的市场还在不断兴建扩张。像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场，尽管开业已经数月，但是整个市场门庭冷落，经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层，其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成，但是迟迟未能开业。

    “这些市场由于同质化竞争严重，未来几年杭州九堡的商业空置率都将会居高不下”，鸿伟摩尔董事长—中国商业地产联盟专家委员杨建伟先生分析道，如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL等；服装类有新四季青服装大市场、玖宝精品服装城、杭州瑞纺联合市场；小商品类有新客站商业城、杭州东大门商品交易中心、义乌小商品城银沙联合市场；汽车、汽车配件则有东部国际汽车城、国际汽配用品城，其定位都是大同小异。

    杭州钱江新城作为杭州的CBD商务中心，大量的写字楼规划建设。据鸿伟摩尔研究数据分析，从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87%。届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49%，黄龙、武林和庆春片区则各占到16%、15%和11%，形成四强竞争的局面。

    “钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率更是高达35.76%，空置率为黄龙商圈的27倍，未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。”鸿伟摩尔董事长—中国商业地产联盟专家委员杨建伟介绍称，“市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高升。”

    无产权导致的高空置率

    九堡的这些商业项目无论规模大小，它的合同有效期都不超过20年，一般是15~20年。因为这些土地既不能划拨也不能拍卖，开发商获得土地只能通过租赁，而法定的租赁最长期限就是20年。既然土地是租赁的，开发商无法获得产权证，就没办法销售，只能在工程进度差不多的时候，“卖”给投资者合同约定年限内的商铺使用权，这所谓的“卖”实际上就是“转租”，开发商说到底就相当于“二房东”。九堡现有的不少商铺大多都是这么产生的，这类无产权的商业，产权已出售，商场增值部分与开发商已无关系，是否会真的用心经营就是一个大大的问号，最终承担风险的自然还是个体投资者，因此空置率一直居高不下。

    高供给量带来的无情竞争

    商业地产的高利润率是显而易见的，这就促使很多开发商热衷于开发商业项目。商场面积，动辄数十万平方米;商业地产投资，一掷便是数十亿。开发商只要拿到地就想建商场、盖写字楼，开发规模和数量越来越大，夸张一点形容，全国到处都是shoppingmall。加之，现在很多商业地产开发商都是由房地产商转化而来，往往在开发过程中套用房地产开发模式。如此一来，很多商业项目尽管选址较好却回报差。很多地产商开发的商业项目不符合实际经营者的要求，造成了买家和卖家难以交易的尴尬，大量的无效供给成为高供给量背后更为严峻的挑战。另外，大量同质化投资造成的无序竞争，也使一部分有效需求游离在市场交易之外。可以说，商业地产的盲目开发和重复建设是目前商业地产市场中出现的主要问题之一。

    规划不到位导致高空置率的出现

    不少商业地产表面看来占尽天时地利，却一直难以兴旺。究其原因，就是开发商不注重前期的整体规划和布局，才导致了商业项目的萧条。通常在商业地产项目规划中容易出现的误区主要有：规模一味求大;开发商追求利润率，忽视功能空间的建设;定性不清，定量不准等问题。在开发之前，对项目位置、商圈、业态、市场购买力、人口、商业辐射范围、业态品种等研究不够，凭感觉盲目上马。

    由于房地产开发商缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素。结果，设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。难以形成一个经营主题明确，消费者购物方便，有较好人流商流，活力四射，流动顺畅，互相促进，利于做大做强的营商环境。目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态，问题便随之而来。

    通过上述分析，鸿伟摩尔想提醒众多的开发商，商业地产的专业性很强，只有突出现代商业运作规律的整体规划布局，才能取得好的回报。它的诱人之处就在于利润的取得，如果大部分的投资都被空置的项目套住，整个资金的运作就会出现问题。而对已建成商业地产的转型调整比进行一项全新商业地产的全案策划更难。由于之前经营状况或长期空置所造成的品牌形象不良，要重新定位、重塑形象就需要花更大的工夫。可以说，高空置率是商业地产开发的死穴。空置率过高不仅会造成资金流动的停滞，而且会影响整个市场的运作。如果空置率达到一定的界限，会由于大规模的资源浪费而牵涉到整个国民经济的发展步伐。

    在商业地产市场中，成功的商场生意兴旺一铺难求，失败的商场即使贱价拍卖一样无人问津，这就是竞争的残酷。开发商业地产不仅斗勇而且斗智，不仅要精通商业运作的各项“武艺”，还要“过五关，斩六将”才有可能化解风险取得成功。