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新“国五条”出台与当前房地产市场走势十分契合

  • 杭州写字楼网
  • 2013/3/4 11:20:25
导读:   提要  2月份以来,二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落,但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示,2月份,上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中,中低端二手房市场价格平均

    提要

    2月份以来,二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落,但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示,2月份,上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中,中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

    中央定调2013年楼市调控,“国五条” 稳定市场预期。在楼市响起一片“涨”声之时,2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外,会议在明确既有政策的基础上,还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施,以及建立稳定房价工作问责制等内容。

    分析人士认为,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为,虽然会议并未提出具体的调控新举措,但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。

    政策出台契合市场走势

    可以说,“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

    2012年房地产市场已整体回暖,而在蛇年春节前后,主要大中城市楼市仍然表现为持续升温,成交量较同期水平维持高位,房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示,1月份全国前十大房企实现销售额734亿元,环比增长12%,同比增幅高达185%。

    2月份以来,二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落,但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示,2月份,上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中,中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

    房价上涨预期,促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望,待今年调控政策明朗化。但是多数购房者认为,政策即便有所收紧,对于房价上涨的影响也有限,所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。

    自2009年12月份开始楼市调控以来,政策经历了四次升级,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”,2011年1月的“新国八条”,而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括,完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

    房价高企 将抑制新型城镇化进程

    中央将推进城镇化作为今年经济工作的一个重点,强调“要积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量”。当前的高房价却将在很大程度上制约新型城镇化的发展。

    随着商业地产租金的不断上涨,许多行业面临高企的成本已不堪重负,这明显抑制了经济的活跃程度。

    近两年来,中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势,特别是核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到双位数。据报道,仅广州的商业物业近两年来整体租金年升幅就在5%-10%左右,热门区域更可达15%以上。由此引发的零售、餐饮商们因难以承受高租金不得不搬离原址,甚至关店的情况愈演愈烈。零售企业因高租金被逼迁甚至关店的现象已经在全国蔓延。

    新型城镇化还强调“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。然而,商业地产租金的高企加重了企业经营的负担,压缩了其利润空间,许多企业生存因此举步维艰。经济活动的趋冷势必会导致就业需求和工资水平下降;另一方面,住房价格和租金的攀升也提高了民众的生活成本,降低了百姓的消费能力,这些都对农村转移人口“市民化”构成了不小的障碍。

    高房价不但会破坏营商环境的完善,降低经济活力;还难以避免地会使就业环境恶化,抑制民众的收入增长,同时提高百姓的生活成本。这些都不利于新型城镇化的推进,成为城镇化过程中的障碍。因此,房地产调控仍任重道远,政策层面的任何松动都会对中国经济未来发展构成不可忽视的风险。

    别看现在因城市化进程的快速推进带来了房产市场的刚性需求,房价持续多年上涨,一直居高不下,但随着人口老龄化社会的渐行渐近,老一代人的谢世将会使很多住房处于空置状态,因房屋过剩而导致房价一泻千里并非是耸人听闻,而是可想而知的。

    从现实的情况来看,由于房产市场仍存在刚性需求,即使是在一系列严格的调控政策作用下,房价依然还是看涨,囤积房产可以升值,因而一些手中有房者大都不肯轻易出手变卖房产——还想等着再升值呢。这在很大程度上抑制了住房市场的有效需求,使得房价居高难下,也使得那些需要购房居住者经济压力更大,最终使得居民大都将消费的“宝”压在房产上,而无钱用于其他方面的消费。

    让居民将消费的“宝”长期压在住房消费上,不利于产业优化和经济转型。房产经济毕竟是一种带有虚拟性的经济,如果不将其中的泡沫挤出来,使房价降下来,不仅无益于实现改善民生的初衷,反而会加剧民生之痛,也会抑制国内市场的有效需求。

    从长远来看,如果不让囤房者将闲置的房产“吐”出来,让其等到人口老龄化社会到来再一起在市场上释放,无疑会给将来的经济持续稳定增长埋下一个深深的隐患。

    同时,高房价使得资本涌向房地产产业,其他许多实体经济没有资本支撑而濒于崩溃的边缘。

    因此,控制高房价十分必要,既利国又利民。

 

关键词:楼市调控,楼市分析,国五条,房地产市场
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