近来,受“国五条”新政影响,一线城市商业地产与住宅市场表现出“冰火两重天”的态势,以写字楼为代表的商业地产异军突起,成为众多投资者关注的焦点。

　　与一线城市写字楼投资热相反,近年来潍坊市区写字楼供应充足,价格水平波动不大,少数优质写字楼售价甚至与住宅价格持平。究其原因,潍坊写字楼产品鱼龙混杂,有不少写字楼存在设计硬伤和配套软伤,“一条回廊、四周是房”布局一成不变即为例证之一。

　　面对市场上参差不齐的写字楼产品,投资者应该怎么样评判产品价值的高低,什么样的写字楼值得出手呢?所谓外行看“热闹”,内行瞧“门道”。笔者认为,写字楼投资不仅要看项目一般性因素的“热闹”,更要关注行业发展中的“门道”。

　　现在投资者已经具备了基本的投资意识和选择方式,选择写字楼产品一般性思路就是从地段要素,到关注产品和物业经营方面,看能否满足商务使用的需求,以期实现投资的保值增值。

　　传统写字楼伴城市商圈而建,近来潍坊写字楼空间分布已由中心城区集聚,向多中心格局演变,正在向市区东部和东北部转移。

　　如果说好地段决定了写字楼的基础价值,那么产品品质则是决定未来价值的一个重要砝码。写字楼与住宅产品不同,它更需要与周边城市资源做有效的融合。现代商务办公进入全产业链时代,写字楼的功能不仅仅局限在办公空间而是整个业务链条,涵盖会议、展览、广告、展示等等各个环节。关联业态的空间集聚,为写字楼价值提供了强大的支撑。

　　产品设计的科学性和标准化是打造完善商务空间必要条件。现代写字楼产品设计要求更高,致力于提高商务空间的舒适度,打造人性化的公共环境和公共空间,日本著名的六本木大厦,就是以卓越的产品设计为依托,兼具产品功能多样化和公共空间人性化,一跃成为东京新区的空中花园。

　　从产品使用角度来看,产品的实用性和使用设施的完整性是写字楼价值提升的重要参数。因此,相较于写字楼华丽的外观,内部格局的合理性和可变动性更值得关注,如地下车库和地上车位的配置比例,这点正是现在潍坊开发写字楼里面十分缺乏的。

　　投资者在了解写字楼的地段价值和产品价值之外,更要关注写字楼的经营与管理,考察其物业管理服务应成为第一要义。优秀的物业管理,不仅可以使物业保值,更能整合众多优秀企业入驻,实现商务空间内部资源利用与共享,促进物业的增值。

　　目前,能够有助于写字楼产品节能的做法,主要还是两种：一是对太阳、空气、绿色植被等自然资源的充分利用,这方面可以从产品的设计、产品功能空间布局上实现；二是利用技术资源,如使用光电板、新风系统等等。这种节能项目仍属于写字楼产品中的稀缺产品,有长期升值潜力。

　　其次,在分工越来越精细,专业化程度越来越高的今天,“主题化”写字楼产品应运而生,为写字楼市场注入新的活力。主题式的写字楼一般是指,以某一类目标客户群、某一行业的需求为主题,为配合相应的主题,从写字楼的业态分布、外观、设施、商业配套上的设计和安排上都体现产品的唯一性。

　　写字楼具有的保值增值潜力能力,在当下的楼市限购及房产税实施范围扩大的高压下,无疑成为对投资者最具诱惑力的产品。潍坊投资者和企业应该看到写字楼产品的投资价值,全面理性分析自己属意写字楼产品,实现财富增值。