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写字楼投资三大要素:时机、地段、物业

  • 杭州写字楼网
  • 2013/12/9 13:24:50
导读:一般而言,写字楼的价格要高出住宅价格近三成,而在郑州局部地区,住宅楼比写字楼每平方米贵近3000元。有人认为内含机遇,投资写字楼,就是投资“垂直印刷机”;也有人认为,所谓机遇只是看起来很美,郑州写字楼现

  一般而言,写字楼的价格要高出住宅价格近三成,而在郑州局部地区,住宅楼比写字楼每平方米贵近3000元。有人认为内含机遇,投资写字楼,就是投资“垂直印刷机”;也有人认为,所谓机遇只是看起来很美,郑州写字楼现有存量,足够销售10年。写字楼对于投资者而言,是机遇,还是危机?

  临近地段 住宅楼比写字楼每平方米贵近3000元

  今年5月10日,东风东路与金水东路交叉口的绿地之窗,一套400平方米的写字楼,售价544万元,均价约1.36万元/平方米。

    该地段写字楼在不同房产中介的价格在1.3万~1.5万元/平方米。

  该地段的地理位置优势显而易见,毗邻CBD,距离郑州高铁站仅300米,周边环境、交通等堪称上佳。

  自此向西两个路口,阿卡迪亚小区住宅房,网上报价在1.8万~2.5万元/平方米。据业主周先生介绍,两个月前,他在该小区买了一套二手房,由于房主急需用钱,所以售价较低,成交价为1.65万元/平方米。

  都以最低价来算,临近的住宅楼比写字楼每平方米贵了近3000元。

  住宅楼价格高于写字楼价格现象不仅出现在郑州,在国内一线城市则更为突出。以上海今年一季度转手的新天地白金大厦为例,售价约为6万元/平方米,而同区位的住宅售价则在8万~10万元/平方米。

  原因分析 限购政策导致倒挂现象产生

  正常的房产市场,相近地段的商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。

  河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说,如果住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格,就是倒挂现象。

  是什么原因造成了商住倒挂现象呢?李晓峰认为,此轮出现的商住倒挂现象,首先与供求关系有关。

  由于政府对房地产进行调控,针对住宅推出用地限制、销售限购政策,这就导致一些住宅类房产开发商拿地困难,进而转战三四线城市;而一些不想离开的开发商,只能两条腿走路,一方面等待,另一方面利用商业用地建设写字楼。而这两种方式,直接导致了住宅紧俏,写字楼数量相对较多。按照市场规律,供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。这从一定程度上解释了商住倒挂现象产生的原因。

  其次,郑州作为省会城市,住宅发展告一段落,现在进入写字楼发展时代。目前,郑州写字楼价格相对比较低,与商铺和住宅价格倒挂,未来增长的空间大。

  观点碰撞 写字楼即将进入“爆发期”

  SOHO中国董事长潘石屹曾经表示,仅从租金回报率这个指标来看,如果公寓和住宅是3%的话,商业地产至少是6%,基本上是翻一番。而作为商业地产主力的写字楼,其投资回报率更是在6%~8%。

  李晓峰表示,21世纪的第一个十年里,是住宅称霸房地产市场,第二个十年里,写字楼将成为房地产市场的主角。

  他曾就郑州写字楼市场做了深入的分析:郑州写字楼即将进入爆发期,目前商业地产正是投资的最佳时机,或引发郑州写字楼投资热潮。

  现有存量够卖好几年

  河南财经政法大学教授刘社在最近所做的一个内部报告中提到,目前郑州市场上的写字楼(包括建成、在建)数量足够未来销售10年。而其中百分之八十的写字楼,都集中在高铁站、郑东新区。

  “即便郑州写字楼一间不建,存量足够消化6~8年。”河南商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清说,郑州还有十几栋写字楼在建,且都是20层以上。

  而商业地产不受限购影响,再加上开发商乐观投入,很有可能进一步加剧写字楼供大于求。因此,写字楼价格继续下跌的驱动力仍然存在,投资写字楼仍然存在巨大风险。

  如何投资写字楼

  宋向清认为,写字楼投资,主要有三大要素:时机、地段、物业。

  实际上,在价格比较合适的情况下(时机因素),地段的选择确实极为重要,一是周边是否有大量写字楼,进而形成写字楼集群效应。二是区域内的独特优势,比如新老城区交界处等。物业是衡量写字楼价值的另一个指标,物业服务品质好,即可保证可持续性。

  据了解,目前郑州老城区写字楼租金约为每天每平方米1.3~1.5元,高铁等地段价格在1.8~2元。实际上,郑州作为二三线城市,中小企业居多,合适的地段、不太昂贵的租金可能会成为在写字楼办公的企业首选。

  本地格局“三足鼎立”

  在美盛置业董事长高重恒看来,目前,郑州的写字楼分为三大世界。

  第一世界:兼顾政务、商务的中央政经区,比如省政府附近;

  第二世界:是发展成熟的CBD写字楼区,虽然存在一定的问题,但其影响力仍不容小觑;

  第三世界:交通枢纽地区,如正在开发修建的地铁沿线地段。

  未来几年,郑州周边的新开发区、工业园也将成为写字楼成长的新土地。

  郑州写字楼历史

  历史上,郑州写字楼发展经历了三个不同的阶段。

  第一阶段:专业写字楼现身。最初,郑州并没有真正意义上的写字楼,企业的办公楼“藏身”于住宅之中,主要选择既可办公又可居住的地产。1997~1998年间,未来大厦、裕达国贸等专业写字楼的出现标志着郑州进入专业写字楼办公阶段。之后,经三路的写字楼也曾一度成为郑州写字楼的标杆。

  第二阶段:CBD商务写字楼阶段。CBD建成前,办公楼多是单个、独栋分布的,之后才开始成片地建设,并且更加注重交通、人气、周边配套等。

  2005~2008年随着郑州CBD的发展,写字楼市场进入成熟发展期,CBD商务外环则从内部结构、用途上,坚定地转身到纯写字楼,直至绿地中心、千玺广场等众多的写字楼奢侈品一一亮相。

  第三阶段:后CBD阶段。很多在CBD商务区写字楼工作的白领经常抱怨的一个问题就是吃饭难、住宿难、停车难。这主要是商务区缺少生活服务设施,使得CBD写字楼的优势不太明显,从而进入后CBD阶段。开发商开始从政治、经济、交通、生活等角度考虑写字楼的布局。

关键词:写字楼投资,写字楼价格,郑州写字楼
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