2014楼市经历了太多，比如从年初市场陷入极度低迷，接着各地方政府展开自救，直至中央政府出手刺激楼市等。回顾2014年楼市大事件，理顺其发展脉络，有助于我们更加清晰地看清未来发展趋势。

　　楼市调整

　　楼市进入新一轮调整时期，这一轮调整时间可能会比2007、2011年所经历的调整时间更长，乐观预计2015年年中见底，悲观者则认为2015年全年仍将维持调整态势。

　　在成交方面，成交下滑已经成为定局。根据中国指数研究院公布的监测数据表明，截止到2014年11月，包括北京、上海等在内的50个城市，同比交易量下滑13.6%。虽然年初一度传出“崩盘论”，市场一时间风声鹤唳，市场被悲观预期所笼罩。但不可否认的是，随着我国城镇化进程的深入，未来楼市仍然有着不小的发展空间。阶段性下行周期的出现，不改楼市中长期向好的趋势。

　　降价大潮

　　2014开年，全国各地楼市成交集体陷入低迷。2月，杭州打响了全国楼市降价“第一枪”。

　　在杭州遭遇12万套的“天量”库存时，有楼盘终于按捺不住，祭出了近4000元/平方米的降幅，向整个杭州楼市抛出一枚“重磅炸弹”。受杭州降价的连锁反映，开发商和购房者僵持观望，一时间降价效应进一步扩大。无论是刚需、改善楼盘，都纷纷通过送首付、直接折扣、特价房等方式打折促销。甚至有地方楼盘在推出促销活动时，最高优惠可达30万元。随后，杭州楼市降价效应向全国范围扩散，尤其是部分库存极高的三、四线城市，把售价压低至成本价附近，以求尽快回笼资金。

　　库存走高

　　成交量的下滑，而供应量的上升，导致市场对“高库存”现象尤为关注。

　　有机构监测结果显示，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力也促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应至近5年的同期最高水平。数据表明，2014年1~11月，包括上海、南京、成都等在内的20个代表城市，商品住宅新批上市供应量为1534万平方米，同比增长3.6%，而与2010~2012年同期相比，增幅更是高达15%以上。

　　但另一面，市场去化压力一直高居不下。数据表明，温州、宁波等城市存销比长期维持在40个月以上，即使上海，也长期在15个月警戒线附近徘徊。

　　取消限贷

　　9月30日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　这一政策的出台意味着限贷放松，而10月份开始信心全面恢复，“930新政”成为启动楼市的引擎。10月9日，住房城乡建设部、财政部 、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放松公积金贷款限制，对楼市给予更多利好。

　　限购放松

　　2014年6月25日，呼和浩特市正式发文取消限购，拉开了各地实施楼市限购松绑的序幕。在呼和浩特公开松绑限购之时，已有20城只做不说。此后，楼市“松限潮”更是如同洪水猛兽，一发不可收拾，演变到最后，当初实施“限购令”的几十个城市几乎都干脆取消了这一政策，变“松限”为“解限”。

　　目前，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放开限购。限购的取消意味着行政手段被市场化方式所取代，“分类调控”真正落到了实处。

　　翘尾行情

　　受放松限购、放松限贷、降息等一系列利好政策的刺激，楼市从2014年10月份开始，走出一波“翘尾行情”，成交状况明显好于前三个季度。

　　国家统计局数据显示，2014年10月份、11月份商品房销售面积11361.99万平方米、13222.76万平方米，较此前月均9000万平方米的成交量，有了明显的提高。不过值得注意的是，随着市场交易状况的改善，少数房企开始酝酿涨价以追求更高的利润。但当前市场信心并不是很牢固，因此开发商贸然提价，可能会影响到后市走向，并有可能会导致新一轮观望。

　　房闹再现

　　楼盘降价，引发新一波“房闹”现象的出现。

　　据了解，从2014年4月份以来，包括徐州 、武汉、大连、杭州等城市，均出现“房闹”现象。业主通过打横幅、聚集甚至打砸售楼处等过激行为，来表达自己的强烈不满。和以往开发商一味忍让不同的是，今年也有开发商开始理直气壮地表达了自己的观点，告诫业主要遵循市场规律。

　　“房闹”现象为中国所独有，盖因房价过高，民众难以承受房价上涨过快之重所致。但从另外一个方面来说，我们此前忽略购房风险教育的做法，在未来应该及时纠正，否则，这种现象在未来还会出现。

　　以房养老

　　“以房养老”试点已开闸，但因为房屋价值评估存在争议，以及与我国文化传统并不相符，因此这种看似美好的事物，还有很长的路要走。

　　保监会此次开展试点的将是“商业保险版”的“以房养老”，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。在海外非常普遍，也是养老收入的重要来源之一。目前社会普遍对“以房养老”持观望态度，首先在于房屋估值不认可，同时还要面对巨大的社会舆论压力，所以参与者甚少。

　　市场分化

　　2014年楼市总体呈下滑态势，市场分化局面更为明显。

　　由中国指数研究院公布的“百城价格数据”显示，一线城市价格坚挺，而三、四线城市价格出现较大幅度的回落。截止到2014年11月底，一线城市房价均价坚挺，整体累计上涨0.65%；但三、四线城市均价则明显回落，如菏泽等9个三、四线城市，均价跌幅超过10%。

　　另外，从开发商战略布局的重点地区来看，一线城市及重点城市成为各路房企抢夺的“高地”。从2014年土地总价、楼板价、每亩地价等各个指标来看，几乎全部集中在一线城市。三、四线城市更是遭到开发商集体“抛弃”，其供大于求的现状，已经让房企退避三舍。

　　房产登记

　　国务院下发不动产登记条例，新增国家、省、市、县四级信息共享条例。此前盛传已久的不动产登记制度终于赶在2014年底出台。

　　多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。不动产登记制度的制定和实施，成为一干房产大佬看衰楼市的根源，但实事求是地讲，该制度的出台并非为了打压房价，也不可能成为房价下跌的主要因素。