伴随城镇化进程加快，未来将有上亿农民涌进城市，城市人口规模的扩大，人均消费能力的提升都将成为二三线城市商业地产发展的良好推力。但，目前部分二三线城市的商业地产出现了供应增加过于快速的现象，再加之火爆电商的巨大冲击，导致空置率大幅提升。在这样的大环境下，二三线商业地产面临的是机遇还是挑战？该如何应对与发展？河北省唐山市政协委员、宝升昌集团（以下简称“宝升昌”）总经理郭璐谈了自己的看法。

    把握消费真实需求是“制胜法宝”

    “谁能够掌握消费大数据，把握住地方消费者的真实需求，谁就能够拥有未来更多消费者在你那里消费。”在谈到二三线城市商业未来发展时郭璐如是说。

    据调查，目前二三线城市多数是以“老百货大楼+新兴购物广场”的模式进行商业供给，这样的模式有一定的局限性，不仅功能单一、配套设施不全、交通停车问题也日渐凸显，购物环境的人性化程度不够，远远不能满足现代城市化的消费需求。

    对此郭璐指出，正是因为集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、体验等多功能为一体的购物中心供给尚少，这就为二三线城市商业地产发展提供了很好的先决条件。同时，地方政府为了满足城市的发展需要，扩大税收，提升整体形象，加快旧城改造和新城建设步伐，出台了一系列招商引资政策，也为商业地产的发展提供了很好的政策环境。

    此外，郭璐认为，未来的消费者会越来越关注时间成本，除了享受无处不在没有边界的互联网购物之外，线下的体验需求更多的将会转移到本地消费，这就为二三线城市的商业发展带来机会。而作为地级城市尤其是卫星城市的传统商业，更应该逐渐掌握当地消费者的购物数据，洞悉消费习惯，增加服务的黏性，黏住消费者，把线上的消费引流到实体店中来。

    走轻资产之路是转型升级的第一选择

    近年来，随着电商异军突起，传统商业似乎显得毫无还手之力，主要表现在商品滞销，库存增加，价格普遍下跌，商店纷纷倒闭，整个商业活动陷于不饱和状态。对此郭璐表示，这并非因为电商有多聪明或者说新商业模式对传统商业的冲击有多大，关键问题在于传统商业以前的水平有限。她指出，租金和联营收入是传统百货的重要收入来源。但是，相比网站电商的轻资产，门店商铺等都在成为品牌的巨大负担，传统门店正在沦为电商的“试衣间”。

    当下，“互联网+”时代已经来临，各行各业都在加速与互联网融合。传统商业地产该何去何从，如何转型？对此郭璐提出，我们应以冷静的态度来面对互联网时代的到来，回到传统商业的经营基本面来看，盲目的互联网转型对于传统企业来说也许并不适合，甚至有可能会“死得更快”，传统商业已经深陷“囚徒困境”。一方面，互联网企业已经兵临城下，攻城略地无往不胜；另一方面，传统商业往互联网转型会受限于经营思维以及原有的商业模式。此外，电商业务对于资金需求量几乎是天文数字，而传统百货蜻蜓点水般的投入，完全无法与已经完成多轮巨额融资的电商去拼市场规模。

    而且，郭璐认为更重要的问题还不在于资金供给的不足。对于传统百货企业来说，重资产的商业模式在以往是其优势，而如今却变得“尾大不掉”，靠收租度日的百货企业做自营已经是勉为其难，如今转型做电商自营，就意味着要从零开始建立采购体系、物流体系。因此，传统商业将资产证券化、卸掉包袱、轻装上阵、走轻资产之路是转型升级第一选择。除此之外，主题商业、贴近消费者的体验及刚性需求是传统商业的必经之路。