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“红五月”新亮点 杭州商业地产库存减少

  • 杭州写字楼网
  • 2016/6/6 13:11:30
导读:“红五月”收关,杭州楼市交出“成绩单”:新房成交再破2万套、住宅去化周期缩短至8.9个月、库存回落到合理范围;连去库存“老大难”商业地产,也终于在春末夏初之际,感受到了些许暖意。更让人欣喜的是,房价进入整理期,环比4月只微涨0.4%。

  “红五月”收关,杭州楼市交出“成绩单”:新房成交再破2万套、住宅去化周期缩短至8.9个月、库存回落到合理范围;连去库存“老大难”商业地产,也终于在春末夏初之际,感受到了些许暖意。更让人欣喜的是,房价进入整理期,环比4月只微涨0.4%。

  与刚刚有所稳定的房价相比,频频出现的土地最高价,却又不由让人心生惶恐。土地拍卖,无疑是五月“热搜榜第一”。据媒体报道,截至6月2日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市,已经产生的总价、单价或溢价率“最高”土地,高达113幅。

  杭州上月有6宗土地问鼎“最高”,但与其它城市相比,杭州土地市场仍有一定的理性。

  “红五月”新亮点
  商业地产库存减少

  供需共振下,杭州楼市热度维持,全市新建商品房成交21363套,虽比4月略少了7%,但依是位列单月成交历史第三。其中,住宅成交16331套,去化周期约8.9个月,整体库存已经回落到合理范围内。“市场逆转后巨大的惯性,短期不可能结束。”对于成交量连续3个月破2万,浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析说。

  在价格方面,经过3月、4月份的较快上涨之后,5月房价进入整理期。据透明售房网统计,新建商品住宅方面,5月全市成交均价为15887元/平方米,环比微涨0.4%。可以明显感受到,杭州购房者的心态,正趋于正常。

  在住宅库存回落、价格稳定之后,商业地产去库存正提上日程。随着三四月份房价增长,住房投资风险加大,投资客将目光转向商业地产。另一方面,5月份“营改增”全面实施也起到一定的积极作用。5月,商业地产共成交5052套、38.26万平方米,去化周期40个月,较上月末缩短了4个月。

  虽然,40个月的去化周期仍远超12-24个月的合理区间,但一向销售乏力的商业地产,终于在“红五月”吹到了一丝春风。更让人倍感暖意的是,6月3日晚间,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,“允许将商业用房改建为租赁住房”,为未来商业地产去库存,提供了较好的政策空间。

  杭州6宗“最高价”
  本土房企没上榜

  5月的楼市“热搜榜第一”,非土地莫属。

  随着多宗优质地块入市,刚刚过去的5月,杭州共拍卖了15宗土地,涌现出6宗“最高”:5日,钱江世纪城,萧山区最高楼面价一天两度刷新;12日,铁路北站、三墩北楼面价被刷新,万科拿地;20日,热电厂地块,笑到最后的是融信,31404元/平方米,溢价率90%(但6月3日,拱墅区最高楼面价已经易主);27日,杭州首宗破百亿地块诞生,也成为今年以来全国总价最高。

  土地市场火热毋庸置疑。但是,如果对比一线及南京、苏州、合肥等热点二线城市呢?上海宝山顾村,位置差不多是杭州的勾庄,楼面价4.8万元/平方米,溢价303%;北京延庆,楼面价4.3万元/平方米,超过周边在售楼盘价3倍有余;合肥拍卖5幅地,溢价全部超过200%;苏州、南京先后出台“熔断”政策……在“抢地潮”中,杭州并非最热:第一,平均溢价85%,极少超过100%;第二,很多地块本身具有特殊性,如奥体地块的总价最高是因为地足够大;第三,地价还没有迅速传导到房价;第四,本土房企一块“最高”都没去抢。

  由此可见,杭州的土地市场,包括楼市,目前仍处在一个相对健康、理性的状态。一个城市的楼市,与其经济、消费实力的发展密切相关。杭州因为发展以互联网为代表的新经济、新产业导入了大量人口,成为支撑楼市需求的重要力量。同时,随着一些大型会议和重要比赛的落户,杭州的城市面貌以及城市地位都得到了极大提升,这也让房企对市场前景更加看好。房企愿意去抢高价地,因为它们相信或者期望,杭州未来房价将继续上涨。

  但另一方面,地价是构成房价的主要成本,地价上涨推动房价上涨,已为多年的实践所印证。就连宋卫平,也忍不住吐槽上海地价高涨推高了房价,“绿城黄埔湾的房子超过10万元/平方米,对不起,我是不会买的”。说不会买的,除了老宋,还有其它杭州本土房企。“这一轮的市场上升中,本土房企不悲观,但相对外来房企肯定更谨慎。”滨江房产副总朱立东的话,很有代表性,“大家去看,每一轮土地拍卖最后几轮,一般是两家或者三家企业。当溢价率超过80%后,十来家企业里就剩下少数在赛跑。”从5月拿地房企来看,杭州出让的10宗涉宅地块,尽数被外来大鳄收入囊中:招商、万科、融信、新城、信达等。

  起底“网红”信达
  实力究竟有多强

  5月在杭州拿地的房企中,“网红”信达地产凭着“不差钱”的土豪属性,太过耀眼。因拿下奥体地块,信达包揽5月在杭拿地“两最”:金额最多、规模最大。加上今年1月,信达首次闯入杭州主城时,以36680元/平方米楼面价竞得的南星单元,其在杭拿地金额已达156.9亿元。

  “杭州是我们公司战略布局的重点城市。”浙江信达地产有限公司总监孙艳近日表示,信达拿下南星、奥体地块,“不是不计成本、不计结果地拿地”。信达认为,杭州钱塘江类似于上海黄浦江,在钱塘江两岸拿地,考虑正是杭州将会迈入“钱塘江时代”。

  这个道理大家都懂,但为何是信达?其雄厚的资金实力,不禁让人好奇心大胜:信达什么来头?孙艳说:“我们最早是建行下面的房产公司,1999年从建行剥离出去归到信达旗下。浙江信达是去年5月由宁波、嘉兴、台州三家城市公司整合而成。”信达地产,是财政部直属信达资产的子公司,同时也是一家上市公司。

  信达并不擅长造房子。表现在杭州,南星地块找了本土高品牌溢价的滨江合作,信达出钱、滨江出力;奥体地块的故事还“未完待续”,但信达已表示,信达占股50%,另外50%“诚邀合伙人加盟”。信达的强项在资金。到去年年底,信达融资余额326.3亿元,整体平均融资成本约8.07%。信达还将“地产金融服务商”作为其发展方向。在其内部资料中,信达这样表述:通过与信达资产管理业务结合,“夹层拿地基金”等方式获取项目,充分嫁接中国信达在融资端的优势,用较少的自有资金撬动较大项目,实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式。截至2015年末,信达地产的金融地产基金,规模已达94亿元。

  当中小房企因为资金压力,被迫转型纷纷退出房地产行业之际,像信达这样拥有独特资本优势的央企大鳄们,却正对这个行业虎视眈眈。(原标题:楼市之夏,地价“迷人眼” 记者:方臻子)

关键词:杭州商业地产,杭州土地市场,杭州楼市
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