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超高库存!商业地产有多“伤”

  • 杭州写字楼网
  • 2016/8/1 13:37:16
导读:超过50个月去库存的周期让商业地产持续“高烧”,而实体商业的不景气似乎加重了病情。然而在“商改住”等一系列“退烧药”的治疗下,商业地产恢复元气似乎又出现曙光。

  超过50个月去库存的周期让商业地产持续“高烧”,而实体商业的不景气似乎加重了病情。然而在“商改住”等一系列“退烧药”的治疗下,商业地产恢复元气似乎又出现曙光。

  超高库存

  住宅去库存一路高歌猛进,部分二线城市甚至会出现年内断售的情况。但反观商业地产,“高烧”症状似乎一直在延续。

  据国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。有关数据还显示,二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上,一些城市甚至达100个月以上。

  这其中,全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高,已达5267.75万平方米,同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高,成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。

  在业内看来,实体商业的“寒流”是商业地产“高烧不退”的重要原因,包括百盛、王府井在内的多家知名百货公司相继关闭在二三线城市的门店。业内人士朱先生表示,电商冲击实体商业只是商业地产走下坡路的一个表象,实际上,商业地产规划失控才是本次“高烧”的“病根”。

  据这位业内人士透露,很多地方为了显示城市活力,为招商引资铺路,大面积地规划商业用地,部分区域的商住比甚至超过40%,这一比例在绝大多数的城市都是非常畸形的。

  “这一现象如果主线在一线城市和部分发达二线城市,也许还有解决的余地,毕竟可以通过政策导向消化部分库存。但如果三四线城市为了‘装门面’而过度开发商业地产,那么结局就不乐观了。”朱先生说,“所以,在行业呈现整体性困难的时候,去库存效果就成为商业地产能否健康发展的关键。”

  初见成效

  正当商业地产“高烧不退”之际,各地政府开始出台一系列商业地产去库存政策,其中被视为治病良药的“商改住”还是为一些地区缓解了病痛。

  福建、四川、昆明等省市明确提出“商改住”政策,即在满足一定条件下,允许商业用地调整成为住宅用地;已建在建的商业用房在一定前提下,可改变建筑使用功能,用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。

  同时,作为四大一线城市之一的广州,也在政策的配合下成功“退烧”。据广州市统计局最新发布的经济运行情况显示,截止到6月底,广州商业地产存销比为16个月,较去年底缩短2.9个月。16个月的去库存周期,远低于北京(56个月)、上海(42个月)、深圳(36个月),在四个一线城市当中是最短的。

  从成交上来看,上半年,公寓成交面积90.56万平方米,比去年同期增长18.51%。成交套数突破1.5万套,创下三年来新高;商铺成交面积32万平方米,同比上升6.6%。

  这一改观得益于今年5月份开始,“营改增”“商改住”等多项新政,进一步刺激商业地产去化。而渐好的局势也会使资金像滚雪球一样流入健康发展的广州楼市。

  在投资者看来,除了上述政策带来的红利外,不限购不限贷的商用物业成为最大的投资热点。因此,业内也非常看好下半年广州市保持量价齐升的趋势。

  风险仍存

  是药三分毒,这句话用在商业地产上也是适用。

  面对多剂良药的刺激,部分地区的商业地产有了好转的迹象,但同时,这其中仍会存在副作用。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾在接受媒体采访时算过一笔账,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持,住房租赁市场是很难挣到钱的,也很难形成规模化,企业不易做大做强。所以,“商改住”的政策中还有很多地方需要细化落实。

  业内人士朱先生也同意刘洪玉所长的观点,他认为“商改住”政策要细化到地区,不能笼统推广。对于一线城市来讲,住宅的需求量非常高,如果合理利用政策,将部分闲置商业体改造成为住宅不失为一种两全其美的办法。但如果在一些二线甚至三四线城市,这种方法就会适得其反,甚至会成为压倒住宅项目的最后一棵稻草。

  而对于急于治愈的病患也想到了另一良方,那就是资产证券化。

  但对于此举,朱先生认为,对于现在的市场,实施资产证券化的外部条件还并不充分,包括法律规定、税收政策等硬性指标并没有完善的支撑,在资产证券化的过程中可能会出现各种问题。“可以说,现在谈商业地产资产证券化还为时尚早,如果在监管还不完善的情况下实施,不仅有可能会扰乱正常的市场秩序,对于金融证券市场也是一个不小的挑战。”

  在朱先生看来,治疗商业地产“高烧”,对症下药才是关键。目前商业地产同质化十分严重,雷同的购物中心数量饱和,地产商应该找寻独特的经营理念,着重开发项目的体验感,增添主体性、特色性,才是治愈疾病的“苦口良方”。

  “市场整体不景气不代表所有项目不景气,如何迎合现有消费者品位,打造全新的模式才是走出困境的关键,或许在这一竞争的过程中,商业地产将进入一个优胜劣汰的时期。”朱先生说。(原标题:超高库存!商业地产有多“伤” 记者:刘杰)

关键词:商业地产
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  • 来源:新金融时报
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