租金房价脱离市场价格遭遇人为拉高———

　　商铺在地产界一出现就以“稳定的经营”和“超高的回报”等说词赢得了众多投资者的青睐，它的价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。时下商铺投资热情大增，很多尝到甜头的投资者更有“一铺养三代”的憧憬。殊不知任何商铺的投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者自然可以获得丰厚的回报，可是，一旦失败所带来的亏损就不是普通业主所能承受的，“一铺养三代”一旦不慎便成为“一铺套三代”。

　　如今在北京，用业界人士的话说，每天都有新的商场或商铺开业，但同时也有许多商家经营惨淡，甚至黯然退出市场。“开门风风火火，关门无声无息！”这样的故事在京城反复上演。如果你不想成为惨淡经营者中的一员，就不要轻信“一铺养三代”的神话，神话毕竟是神话，不是谁都可以碰上的。还要请投资者保持头脑冷静，谨慎投资，避免三代养一铺的桥段上演。

　　一场投资一场噩梦

　　林先生从小就头脑活络，时时做着发财梦。20多岁的时候出国打拼，一心想着苦个几年弄点原始积累，回国做个坐地收租的小业主。2002年，林先生回国并投资了郊区的两层商铺。这时候他对国内的地产业一无所知，只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜，一平方米才5000元，140多平方米一共两层的商铺，总价只要70多万元。就算年回报率7%，一个月也能收上三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来，那里的人气几年也都没起来。林先生的商铺开过瓷砖店、开过饮水机店，甚至做过仓库，月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

　　尽管第一次投资商铺遭到挫折，但林先生的理想从没有改变。2005年，他又以每平方米25000元的价格买下市中心一个SHOPPINGMALL里35平方米的旺铺。林先生付了一半的首付，剩下一半分10年按揭。本来林先生已经找好了一个开快餐店的租客，谈好租金每月10000元。没想到开发商迟了一年多交房，租客看看不对就付了违约金逃掉了。后来虽然交房了，但只有一楼周围一圈开起来，2楼3楼全部空关。林先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家，每月8000元租金签了3年，连按揭款都抵不了。即便如此，那个租客每天的营业额也就300元左右。现在，林先生已经不再做“一铺养三代”的梦了，投资不利就是场噩梦。他说，还不如买几套好点的住宅更省心。

　　“羊毛出在羊身上”

　　业内流传着这样一句话：“做铺的不买铺，卖铺的不做铺。意思就是说真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。他们认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时，也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往并不是自己在经营，一般的目的是出租获利。

　　这些买铺人大多是在买铺之前受了广告与一些优惠措施的引诱，殊不知羊毛出在羊身上，再大的优惠都是出于自己的“口袋”。很多开发商为吸引客户，将返租回报率由原来的6%至8%升到了8%至11%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，而收益率则是开发商掩人耳目获取不义之财的一种“财富密码”。

　　除了这些，经营中的风险又是无人能预料的。伟业商业顾问副总经理牛力说，几年前所有的人都认为买商铺是摇钱树，而且还是源源不断的长期收益。现在，市场教会了大家另外一点———不是所有的商铺都只赢不输，弄不好会赔了自己的钱。要老少三代去偿还商铺的贷款。

　　破解神话———“一铺养三代”

　　国际物业顾问戴德梁行年初发布的一份报告显示，北京2007年进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，形成所谓的“井喷”。今年商铺供应量将超过620万平方米，而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京商业地产的空置率，预计今年空置率将超过52%。

　　可见，商铺投资也不是就此捧上了“金饭碗”，商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要投资者有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，给人一派纸醉金迷的迷幻气息；然而到开始运营很长一段时间后，却仍是萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。

　　“虽然目前北京商铺已经达到饱和，但我认为这一市场最严重的问题还不是供大于求的问题。”牛力表示，租金和房价脱离市场，价格被人为拉高，“二房东”的存在使京城商铺虚热问题更加复杂化。在北京，很多投资者高价买过商铺后，实际上很难挣到钱，也就是开发商透支了商铺中的大部分利润。

　　商业地产发展存在断层

　　发达国家对于商业地产开发、建设有严格的规划和审批程序，而我国在这方面有所欠缺，使商业地产开发处于无序发展状态。另外，从开发商的角度看，相当一部分开发商是从住宅开发转型而来，他们对商业地产特性存在理解上的偏颇。商业地产的开发模式应该是先招商后开发，这一点和住宅有所不同；而在经营模式上，商业楼盘多以销售为主，而非租赁；第三在融资模式上，商业地产更多的依赖于基金的支持，也就是长期的资本支持，而非快速收回的银行融资。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平指出目前存在于商业地产开发运营中几个不良现象：

　　商业地产开发中存在过分概念炒作行为。从其他物业开发沿袭而来的炒作行为，对商家的招商基本上

　　不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。

　　商业地产要价过高。许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者。商业物业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其中小投资者根本就没有抗风险的能力。

　　商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。

　　最后他表示，商业地产开发是高投资、高风险、高回报的“三高”行业。获得高回报的前提是首先通过高风险、高投资两关。而投资者也要从未来城市的总体规划着眼，在一个大的着眼点上考虑商业物业的价值，从而保持理性投资。

　　什么样的商铺才能一铺养三代

　　商铺投资炙手可热，一直处于高速、繁荣的发展阶段，温州、广州、上海的“炒铺”非常红火。俗话说“一铺养三代”，什么样的商铺具有好的投资价值呢？

　　周边产业结构

　　产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会造成商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移。

　　商情因子

　　指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。商铺区域内居住人口从事的职业和行业直接影响商铺周边市场消费。例如新的高档商品房区域内高级白领人口比例高，其市场消费就高。

　　交通条件

　　交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。客流量对于商铺的价值至关重要。说到流量无非是固定人流、流动人流、客运流、货运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交站、地铁站等）。货运流对商铺没有任何帮助。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量则是针对商铺价值的“微观”量化。

　　可视性因子

　　商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

　　楼层

　　商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

　　硬件条件

　　商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

　　周边房地产发展趋势

　　商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。