把物业费收支和公用部分经营收支分开来——
　　还业主知情权，明确“缴费是义务，分红是权利”

　　4月20日下午，记者再次来到朗琴园时，这里已经在公示今年一季度的收支详细情况。负责小区物业服务的嘉浩物业公司项目部经理邢俊霞说，今后，小区将按月“晒账单”。这在北京市规定的基础上又进了一步。

　　张农科说：“公示的目的就是要让业主知道自己缴纳的物业费用到哪里，让业主的钱花个明白。同时，促使业主关心和参与自己小区的管理。很多小区的经验已经证明，业主参与监督和管理，物业公开收支账单，既能把小区管理好，还能省钱。”

　　朗琴园是一个拥有2400多住户、总面积达26.5万平方米的大型社区，2007年业主们“轰”走了原来的物业公司，嘉浩物业入驻，采用的是“信托契约”式的管理方式，现在的物业费是每平方米每月2.1元。孙大妈告诉记者，小区里除了有业委会，还有业主自发组成的监督小组，因为“信托契约”里除了规定业委会是委托人，物业公司是受托人，还规定所有业主是受益人。“物业公司的各种服务如今都很到位。”业主们反映。

　　邢俊霞说，由于采用“信托契约”式管理方式，明确规定了业主的知情权、建议权、监督权，2007年起，朗琴园将财务报表每月向业委会报告一次，每年公布一次，业主有疑问可以随时来查询。“所以，在物业费方面从来没有发生过纠纷。物业费的按期收缴率一直在90%以上。”

　　新的公示和过去有什么不一样呢？满头银发的业主潘大妈从事管理工作，所以对财务表格特别敏感，她说，过去公示的是资产负债表、损益表等，是给专业财务人员看的，不从事财会工作的业主很难看懂。现在的情况明细表更多地站在业主的角度来公示，简洁清晰，真正给了全体业主知情权。“也提高了大家的责任感。”孙大妈补充说，尤其是公示了物业费的累积欠费后，她知道有好几个业主赶紧去物业公司补交了。

　　“更重要的是，这次的公示把物业费收支和公用部分经营收支分开来，澄清了过去大家的一些误解。”潘大妈解释说，交物业费是业主的义务，一些业主因种种原因迟交导致每年都出现“赤字”，可以通过滚动经营和催缴来应对；公用部分的经营盈利则是业主的利益，应该由业主共享。“过去这两者往往混为一谈，用公用部分的收益去补物业费拖欠的窟窿，完全是混淆了权利、义务的关系。”

　　据介绍，朗琴园已制订了隔年分配公用部分经营盈利的方案，首批拟将2008年的小区广告费、停车费盈余共计58万元分红，业主大会讨论决定后即可执行。潘大妈说，平均每户每平方米分得2.23元，相当于今年能少交一个月的物业费。“缴费是义务，分红是权利，我们更有当家做主的感觉了。”

　　与此同时，一些物业公司公布的账单也显示，尽管缴费率不低，但现有物业费标准难以维持正常运转，“我们始终不敢涨价。一提涨价缴费率肯定下降。”对此， 北京市住建委物业处人士表示，物业公司可找第三方进行评估，若评估的费用高于现行的物业费，可以向全体业主提出，由业主们表决决定。

    专业化管理才能实现不动产的保值增值——
　　变革物业管理，支撑城市长远发展

　　对于部分物业公司的亏损经营状况，张农科认为，物业服务要做到“质价相符”。业主花钱多少就决定了所购买服务质量的高低，业主不能一方面要求很高的服务，另一方面又不愿意掏钱。以种种理由不交物业费的行为，看似有损物业公司利益，其实损害的是包括自己在内的全体业主的利益。“更重要的是，业主交物业费对自己的不动产来说既是消费更是投资，这一点并没有为大多数人所认识。”张农科强调。

　　但在很多人看来，不交物业费似乎是业主维权最主要也最有力的手段。张农科给出的办法是，成立业主大会才能维权。“业主大会是业主在小区内进行管理的有效而惟一的载体。例如，单个业主如果发现物业公司账单有问题，按规定可以提出质询，但如果涉及审计，则需要业主共同决定或业委会提出要求。”张农科说。

　　据了解，北京市多部门正在联手研究推动全市小区设立业主大会，并拟进行业主大会升格为完全民事能力主体的探索。这样，如果发生纠纷，业主大会就可作为原告起诉业主、物业公司等，还可以直接收取公共部位的权益，将目前只能登记在开发商名下的小区公共部位产权，直接登记到业主大会名下。同时，也将每栋房屋的维护、保养职责赋予业主大会。

　　“建造一栋房屋一般只需一两年、两三年，使用一栋房子则将持续几十年、上百年，管理比建造重要得多！”张农科说，以1995年北京出台《北京市居住小区物业管理办法》为标志，物业管理这一现代房屋管理模式在北京落地，截至2010年，北京拥有3074家物业服务企业。“但是，人们往往认为物业管理就是看门、打扫卫生，忽视了房屋管理这一核心职责。其实，专业化管理才能实现不动产的保值、增值，也才能支撑城市长远发展。”张农科指出。

　　针对物业管理中的深层次矛盾和问题，北京市征求各方专家和业主、物业企业代表上千人意见，制订了新的《北京市物业管理办法》，并制定30多个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本。去年10月以来，北京市物业管理领域已经有了一系列变化。例如，要求建设单位承担前期物业服务责任，倒逼开发商主动申请成立业主大会；重大事项表决可“化整为零”，业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项；业主可自管物业，共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人……在北京，还有一个业主公共决策平台，小区业主决定共同事项时，可以不用现场开会、书面征集意见，只需持与房屋对应的一卡通，上网或打电话，就能完成投票，“表达意愿更加容易”。

　　“我今年的物业费降了100元，据说与物业公司的经营收益有关。”业主田小姐说。她同时提出，业主对小区停车位的施划与管理有不少意见，对卫生状况、安全状况也不满意，但都迟迟得不到物业公司的答复，更没看到改进的举措。“我们不仅仅关心钱的收支，更希望有关部门切实通过监管，促进物业公司提高经营管理水平，用市场机制淘汰没能力的企业，让具有现代管理理念的物业企业做大做强，管理更多的小区，让我们的房子在管理中保值增值。”田小姐的话代表了不少业主的心声。

　　“关于物业管理，要做的工作很多，很多理念上的误区也待廓清。”张农科认为，中国的大城市正在进入管理主导期，围绕着物业管理过程中涌现出来的矛盾和问题，需要不断提高城市管理者的责任意识和业主的自治意识。