《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(以下简称《实施意见》)已经市政府常务会议审议通过，对2010年1月1起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》》(以下简称《条例》)具体内容作出了细化，使之更具可操作性。昨天，市建委相关负责人就市民关心的内容专门作了详解。

　　各部门的管理职能明确

　　《条例》的贯彻实施，涉及到广大业主、开发建设单位、物业服务企业和众多行政主管部门的行为。但从目前我市物业管理的现状来看，还存在不少矛盾和问题，如各行政执法部门职能交叉、执法效率低，停车难、违章搭建、破墙开门等问题仍较为突出；部分物业服务企业服务不到位，业主投诉增多；业主大会、业主委员会运作不规范，不能发挥自治管理作用等。

　　新出台的《实施意见》，对市、区、街道、社区物业管理职能划分，相关行政职能部门职责，业主大会、业主委员会运作有了明确规定；前期物业管理工作、物业服务企业服务、物业管理用房配置、物业管理相关经费交纳、物业管理等也作出了规定。这意味着对住宅小区的管理更具可操作性。

　　有关部门可依法履行职责

　　《实施意见》根据各行政职能部门职责和日常物业管理活动中的突出问题，明确了各相关行政部门的职责分工，便于各部门依法履行职责。

　　如，公安(交警、消防)部门可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理；并负责处理社会噪声类型的行为等。

　　城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

　　工商部门对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　经营用房收益用于物业管理

　　《实施意见》进一步明确了物业管理经营用房的出租经营办法，以维护全体业主的利益。

　　按规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，将物业管理经营用房自行出租或者委托物业服务企业出租或经营，所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记账，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。 

　　物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖业主委员会的章。

　　空关房也要交纳物业费

　　根据《条例》规定和广大业主关注的日常问题，《实施意见》进一步明确了物业服务企业在服务上的五方面做法。一，要求物业服务企业每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况；二，业主的空关房，第二年起物业费按80%比例交纳；三，明确物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况作出约定，从产权过户上控制少数人无理欠费的问题；四，规范物业服务企业退出行为，确保新老物业服务企业移接交工作的正常开展；五，明确产权属于建设单位的车库、车位，在没有出售前应出租给小区业主停放车辆。为防止建设单位以长期出租、高额收租为由，影响正常出租，导致车库、车位空置，对车库、车位租赁期限规定原则上一次不超过一年。租金由物价部门和建委另行规定。