上海房价为何疯涨

    上海楼市走势依然扑朔迷离，就在调控政策出台几天后，新一任“地王”却以令人咋舌的价格现身

    上海楼市一路狂飙。

    商品住宅成交均价在2月抵达每平方米12505元低谷后，逐月上涨，6月达到15567元高峰。

    成交量也同时上涨。

    今年1月，上海商品住宅成交面积不足50万平方米，到了5月，就攀升至204万平方米，6月达到205万平方米。

    2009年上半年，上海商品住宅成交量为873.34万平方米，几乎与2008年全年持平，比2008年上半年增加了70%。平均成交价格13714元/平方米，环比2008年下半年的13054元单价，上涨了5%。

    业内人士对此的解释，多为新增供应跟不上需求量，供求脱节导致价格快速上涨。因为，截至7月16日，“网上房地产”显示，上海一手住房挂牌量不到4万套，但成交量却超过12万套。

    投资客和开发商共同抬起房价

    实际情况，却绝不仅仅是供需脱节那么简单。

    一方面，从2008年中开始，开发商大批推迟开盘甚至减缓楼盘建设进度，打破了新盘上市的节奏。而新盘上市后1年左右，才会逐步有房源进入二手房市场。所以，到了2009年，新房和二手房源的后续供应，实际是断档了。

    新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，所谓供应不足，其实只是个时间概念，而并非绝对量不足。

    2009年，上海的开发商也大多采用了“多批、少量”的开盘方式，甚至是直接捂盘，刻意推动房价上涨，也造成了市场供应量的不足。

    另一方面，春节后重新出现的炒房客，也推动了所谓“需求”的虚高。

    “春节前后，温州的炒房客开始逐步回归上海市场，开始多是资金雄厚、眼光较好的，投资方向主要集中在豪宅和内环以内的高档住宅；这部分炒房客获益后，产生了示范效应，又吸引更多资金跟进。”美联物业上海区副总经理丁伟告诉本刊，后续跟进的资金，多在5~6月进入了中低档住宅市场。

    据公开资料，2009年上半年，上海每平方米4万元的豪宅，成交量达到600套，超过历史最高纪录——2008年上半年的353套，已经连续滞销了4年的全国最贵公寓汤臣一品，在2009年6月一次性卖出了15套。

    上海一家本地媒体则援引某调查机构的数据，称上海2009年1、2月份成交的12062套房子中，有1627套是由743人购买的，另外还有9家单位法人购买了182套，总量占这两个月上海成交总量的15%。

    一个关键因素是，2008年上海楼市最低迷的时候，一些来不及脱手的投资客，只能封盘期待世博前解套，“谁知道，2007年调控以来所有的损失，6月份之前就全部补回来了。”丁伟说，正是这样的戏剧化局面，让投资客对楼市风险的评级迅速降低。

    心态改变，直接促成了投资方式的变化。

    “在上海嘉定的花桥板块，有很多投资客整层整层地买房子，但这些楼盘，大多是要2年后才交房的。”丁伟说，这意味着，这些投资客对2年后的炒楼利润都有巨大的信心，甚至是，“现在有的投资客出手房产，挂的是2010年世博会期间的价格。”

    “二手房和新房的定价，又是互相参照的。”上海一家中型房产公司董事长王城(化名)告诉本刊记者，这样的定价模式，在房地产快速波动的时期，影响最为明显，“开发商开盘定价前，先去看二手房市场，如果二手房挂牌价是每平方米1万元，开发商就会暂定新盘价格为每平方米12000元；暂定价后，开发商会先对外公开样板房一定时间，对外报价观看市场反应，结果投资客去一看，新盘报价这么高，那我就把二手房价格抬到11000元吧。”