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门面商铺投资回报率有多大?

  • 杭州写字楼网
  • 2012/7/23 14:44:54
导读:  昨日,记者来到汉口花楼街,一个体量超过4.5万平方米的大型商业街,已悄然营业。当天逛街的人并不多,很多门面还在紧张装修。   这一景象似乎告诉人们,比起旁边摩肩接踵的江汉路步行街,这条街还是“小字辈&r

  昨日,记者来到汉口花楼街,一个体量超过4.5万平方米的大型商业街,已悄然营业。当天逛街的人并不多,很多门面还在紧张装修。

  这一景象似乎告诉人们,比起旁边摩肩接踵的江汉路步行街,这条街还是“小字辈”。但就是这条街,去年创下20万元/平方米的销售天价!

  2010年开始,武汉商铺投资氛围渐浓,去年因住宅市场限购,更多资金转战商铺,至今门面投资热度有增无减。武汉市房管局数据显示,2011年武汉共卖出包括商铺在内的营业用房256.57万平方米,比2009年翻番,今年上半年,武汉再成交154万平方米,超过去年同期。“一铺养三代”是不少商铺给出的诱人之语。前年、去年那些单价每平方米3到5万元的商铺,今年已陆续营业,通过商户承租支付的租金,这些门面能给投资人多大回报?近来,记者对专业市场、步行街、小区临街等多种类型门面分别进行了探访。

  “坐在家里数钱”与“承诺无法兑现”并存

  去年,花楼街某商业中心的门面,以最高20万元/平方米、平均5万元/平方米的价格,创下武汉商铺之最。截至今年3月,这些商铺已销售一空,4月底该商业街正式开街。

  可能是开业不久的缘故,记者在该商业街探访时并未看到较大的客流。在该项目招商经理处记者了解到,数百家门面九成以上已对外出租。“根据位置和户型大小,每平方米月租190元-220元。”招商经理指着2楼的剩余店铺说,商户签约期为两年。

  这意味着2年内,租金回报稳定。以均价5万元/平方米算,购买40平方米商铺需200万元,年租金回报10.5万元,如开发商不补贴,短期年收益率仅为5%。

  与上述天价门面同属一个商圈、一个几年前曾不被看好的商铺项目,却让投资人赚得盆满钵满。当年,由于该商圈竞争对手太多,业界普遍认为可能回报堪忧,但因项目管理方将招商重点锁定为小饰品、单品服饰等片区市场空白,购物中心傲然屹立该商圈。

  目前,一间13平方米门面,月租超过5000元,对比2万元/平方米的售价,投资人可以“坐在家里数钱”。

  在武昌街道口,一家开业刚一年的购物中心,正面临麻烦。记者近日实地探访,发现除餐饮外,至少一半的服装、饰品店铺,已大门紧锁并挂出转让广告。从装修痕迹看,它们都有过经营记录。

  商铺投资人林先生透露,他去年以3万元/平方米的价格买下一间20多平方米商铺。物业方承诺,前3年年租金回报8%,且按季支付,可实际只支付了半年。

  该购物中心物业工作人员王小姐对此并不否认。她告诉记者,中心还在发展阶段,商铺暂时效益不好,很多租户急于退租。“商铺没有租出去,就无法把返租的钱给投资人,希望他们能多理解,眼光放长远些,商圈的发展需要过程,这里地段好,不愁没人气。”

  不少门面投资回报率未过盈亏平衡点

  “1800元月租,50平方米,这个价格已经很低了。”近日,记者来到三环外一个小区临街商铺,房东何先生正在为他的门面寻找新商户。

  目前,大部分专业市场、购物街,都是由开发商统一包租,每年承诺回报给投资人的租金大约为总房价的7-9%。但从上文中街道口那家门面看,承诺不一定兑现。那么小区临街门面,靠投资人自己寻租,情况又如何?

  何先生门面所在的小区,住户于2003年入住,开发商在临街修了商业街。近日记者逛了一圈,粗略数数商业街仍营业的有22家、正在装修的有4家、空置的有19家、装修过已停业的有7家。何先生说,现在三环外的住宅也配套修了门面,“你租下来做洗衣房、小卖部什么的还可以,如果开服装店、酒吧肯定不行,顾客肯定去大商场。”

  门面租金,是投资人最快变现的回报,通行的投资收益率计算方式为,投资回报率=月租金×12(个月)/售价。而就在何先生门面百米外,小区开发商正准备推出最新一期商铺,预估均价2万-2.5万元/平方米,且仍不包租。即便购买最小的门面,也需投资80万元,如果出租的话,按该商圈平均租金算,年投资收益率不到3%!

  武汉资深商铺投资客易伟文测算,以商铺售价1万元/平方米算,每平方米租金需达到50元/月(收益率6%),才能在还完贷款的情况下有盈余。

关键词:武汉商铺,商铺投资,门面投资回报率,一铺养三代
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